부동산 사건 성공사례 모음

사건 개요

책임준공확약형 관리형토지신탁 구조로 진행된 부동산 개발사업에서 대주단은 대출을 실행하였고, 신탁회사는 책임준공기한 안에 준공하지 못하면 대출원리금과 연체이자 상당의 손해를 배상하겠다는 확약서를 대주단에 제출하였습니다.

그런데 공사가 중단되어 기한 내 준공이 이루어지지 않았고, 대주단의 거듭된 이행 촉구에도 배상은 이루어지지 않았습니다.

주요 쟁점

• 책임준공 미이행에 따른 손해배상채권의 발생과 범위(700억 원대)
• 예금채권 가압류에서 '보전의 필요성'의 소명
• 확약서의 배상 조항이 손해배상액의 예정에 해당하는지, 자본시장법상 손실보전 금지에 반하는지 여부
• 손해배상 예정액을 감액할 사유가 있는지 여부

수행 내용 및 전략

본안 판결을 기다리는 동안 집행이 어려워질 위험을 검토하여 예금채권 가압류를 먼저 신청하기로 하고, 채권의 존재와 보전의 필요성을 객관적 자료와 수치로 소명하였습니다.

본안에서 상대방은 손해배상액 예정 합의가 없다, 손실보전 금지에 반한다, 담보 매각으로 회수할 수 있어 손해가 없다, 감액되어야 한다고 다투었습니다. 이에 확약서·신탁계약·대출약정의 문언을 일관되게 해석하여 해당 조항이 손해배상액의 예정임을 논증하고, PF 대출에서 책임준공확약이 갖는 담보적 기능을 입증하였습니다.

결과

법원은 청구금액 700억 원대 전액에 대하여 예금채권 가압류를 인용하였습니다. 이어진 본안 소송에서도 확약서의 배상 조항이 손해배상액의 예정에 해당하고 감액할 사유가 없다고 보아 미상환 대출원금 전액의 배상을 명하고 소송비용도 상대방이 부담하도록 하였으며, 이후 회수 절차를 마무리하였습니다.

시사점

책임준공 위반이 발생했을 때 가장 중요한 것은 속도입니다. 본안에 앞서 확실한 집행 대상을 먼저 확보해 두어야 이후 소송과 협상에서 실질적인 회수가 가능합니다.

사건 개요

공동수급체를 이룬 시공사는 시행사와 공사도급계약을 체결하였고, 관리형토지신탁계약에 따라 신탁회사가 도급인 지위를 이어받아 수억 원의 선급금을 지급하였습니다. 준공기한이 임박하였는데도 공정이 계획에 크게 못 미치자 신탁회사는 기한 내 준공이 불가능함이 명백하다는 이유로 계약 해지를 통지하였습니다.

시공사는 공사 지연이 자신의 책임이 아니라는 등의 이유로 해지가 부적법하다며 선급금 반환채무와 지체상금 채무의 부존재 확인을 구하는 소를 제기하였습니다.

주요 쟁점

• 기한 내 완공 가능성이 없음이 명백한 경우 도급인의 해지권과 그 효력 발생 시점
• 해지 뒤 다른 시공사와 맺은 계약이 기존 계약의 연장인지 별개의 계약인지 여부
• 공동이행방식 공동수급체의 구성원이 다른 구성원의 귀책사유로 인한 지체상금 책임을 면할 수 있는지 여부

수행 내용 및 전략

공사도급계약과 신탁계약의 해지 조항을 분석하여 해지 통지의 도달로 계약이 적법하게 종료되었음을 입증하고, 해지 뒤 체결한 계약은 기존 계약과 별개의 새로운 도급계약임을 계약 문언과 체결 경위로 소명하였습니다.

공동수급체가 민법상 조합의 성질을 가지고 조합채무가 상행위로 인한 것이면 조합원들이 연대책임을 진다는 법리를 근거로 시공사가 지체상금 책임을 면할 수 없음을 논증하고, 선급금 잔액 반환과 지체상금 지급을 구하는 반소를 제기하였습니다.

결과

1심 법원은 도급계약이 적법하게 해지되었다고 보아 선급금 잔액과 지체상금 합계 6억 원대의 지급을 명하는 반소 판결을 선고하였습니다. 시공사가 항소하면서 새로운 주장을 추가하였으나 항소심은 이를 모두 배척하고 항소를 기각하여 판결이 확정되었습니다.

시사점

책임준공형 관리형토지신탁 사업장에서 공정이 지연되면 도급계약 해지와 대체 시공사 선정이 뒤따르고, 기존 시공사의 소송 제기로 이어지는 경우가 많습니다. 해지 통지의 요건과 시점, 대체 계약의 독립성을 서면으로 분명히 남겨 두는 것이 방어의 핵심입니다.

사건 개요

오피스텔 사업장의 시행사에 대하여 9억 원대 채권을 가진 채권자가, 시행사가 채무초과 상태에서 유일한 재산인 건물을 신탁한 것은 사해행위라며 사해행위취소에 따른 원상회복청구권을 피보전권리로 신탁부동산 다수 호실에 처분금지가처분 결정을 받았습니다.

가처분이 유지되면 공매를 통한 처분이 불가능해져 대주단의 채권 회수가 중단될 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 기존 신탁관계에서 추가 신탁이 예정되어 있던 건물을 새 대주단을 위해 다시 신탁한 것이 책임재산의 감소인지 여부
• 신규 자금 조달을 위한 담보 제공이 사해행위에 해당하는지에 관한 대법원 법리의 적용
• 가처분이의, 제소명령, 본안, 항고심으로 이어지는 절차의 운용

수행 내용 및 전략

가처분이의를 신청하여, 해당 건물은 기존 신탁계약에 따라 준공 후 추가 신탁이 예정되어 있었고 신탁 전후로 책임재산에 실질적인 변동이 없다는 점을 등기 기록으로 소명하였습니다.

신규 대출금이 기존 대출 상환과 사업 자금으로 쓰인 내역을 제시하여, 사업을 계속하기 위한 신규 자금 조달 목적의 담보 제공은 사해행위가 아니라는 대법원 법리에 해당함을 논증하였습니다.

동시에 제소명령을 신청하여 채권자가 본안 소송을 제기하도록 하고, 본안에서 같은 논리로 승소한 뒤 그 확정 판결을 항고심에 제출하였습니다.

결과

법원은 가처분 결정을 취소하고 가처분 신청을 기각하였으며, 본안 법원도 신탁계약이 사업을 계속 추진하여 변제자력을 회복하기 위한 방법이었다고 보아 채권자의 청구를 기각하였습니다. 취소결정 직후 집행해제를 신청하여 가처분등기를 말소해 두었으므로 채권자가 뒤늦게 낸 효력정지 신청도 각하되었고, 항고심 역시 항고를 기각하였습니다.

시사점

PF 사업에서 리파이낸싱을 위한 재신탁은 흔한 구조이지만 일반채권자가 사해행위로 다투기 쉬운 지점입니다. 자금의 용처와 기존 담보관계를 정확히 입증하고, 가처분이의와 제소명령을 병행하여 상대방을 본안으로 이끄는 전략이 효과적이었습니다.

사건 개요

수십 개 금융기관으로 구성된 대주단은 500억 원대 담보대출채권을 매각하는 채권양수도계약을 체결하였고, 계약에는 매수인이 대금 지급을 일정 기간 이상 지체하면 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다.

매수인은 대금 일부를 지급한 뒤 나머지 지급을 미루었고, 대주단의 최후통지에도 지급하지 않았습니다. 그러고는 계약에 '묵시적 정지조건'이 붙어 있다고 주장하며 의뢰인의 40억 원대 대출채권에 대하여 채권처분금지가처분 결정을 받았습니다.

주요 쟁점

• 계약서에 적혀 있지 않은 '묵시적 정지조건'을 인정할 수 있는지 여부
• 계약상 해제 요건의 충족 여부와 해제 시점
• 계약이 해제된 이상 가처분의 피보전권리가 존재하는지 여부

수행 내용 및 전략

가처분이의를 신청하여, 계약서에 매수인이 주장하는 조건에 관한 언급이 전혀 없고 대금 지급기일이 확정기한으로 명시되어 있어 정지조건과 조화될 수 없음을 지적하였습니다.

매수인이 해당 분야의 전문 회사라는 점에서 계약 효력의 핵심 조건을 계약서에 적지 않았을 리 없다는 경험칙을 강조하고, 계약 체결 뒤 매수인이 보낸 문서들이 이행기 미도래가 아닌 일정 조정 요청에 불과하였다는 점을 시간순으로 정리하여 제출하였습니다.

최후통지에서 정한 기한마저 지난 이상 계약 조항에 따라 계약이 해제되었음을 논증하였습니다.

결과

법원은 계약서 문언, 당사자의 전문성, 계약 체결 이후의 행동에 비추어 묵시적 정지조건을 인정할 수 없고 계약이 적법하게 해제되었다고 판단하여 가처분 결정을 취소하고 신청을 기각하였습니다. 매수인이 즉시항고하였으나 결론은 유지되었고, 의뢰인은 대출채권을 처분·회수할 수 있게 되었습니다.

시사점

부실채권 매각 과정에서 매수인이 대금 지급을 미루면서 가처분으로 채권을 묶어 두는 경우가 있습니다. 이 사건에서는 계약서의 해제 조항과 최후통지 문구가 분명하게 작성되어 있었던 점이 상대방의 '묵시적 조건' 주장을 배척하는 근거가 되었습니다.

사건 개요

오피스텔 사업의 시행사는 여러 금융기관으로 구성된 대주단으로부터 200억 원대 대출을 받으면서 오피스텔 100여 호실을 담보신탁하고 대주단을 공동 1순위 우선수익자로 지정하였습니다.

시행사가 원리금 상환을 연체하여 100억 원대 채무가 남은 상태에서 신탁회사가 공매를 공고하자, 시행사는 신탁계약과 특약이 신탁법 취지에 반하는 명의신탁이다, 불공정한 법률행위이다, 특약 조항이 신탁법에 위반된다, 공매 조건이 위법하다, 약관규제법상 불공정 조항이다 등 여러 무효 사유를 들어 소유권이전등기 말소를 청구하였습니다.

주요 쟁점

• 우선수익자에게 처분요청권 등을 부여하는 것이 신탁법의 취지에 반하는지 여부
• 대출 담보 목적의 신탁계약이 반사회질서·불공정 법률행위에 해당하는지 여부
• 신탁법상 공평의무·수익자 의사결정 규정의 '신탁행위로 달리 정한 경우' 예외의 적용
• 수탁자와 우선수익자가 협의하여 공매 조건을 정하도록 한 특약의 효력

수행 내용 및 전략

신탁법상 신탁의 정의와 수익자 지정에 관한 규정을 근거로, 우선수익자에게 권리를 부여하는 것이 신탁의 본질에 부합함을 논증하였습니다.

200억 원대 대출과 담보 제공 사이에 급부의 현저한 불균형이 없고, 시행사가 궁박·경솔·무경험 상태에 있었다는 증거가 없음을 지적하였습니다.

신탁법의 해당 규정들이 신탁행위로 달리 정할 수 있도록 하고 있음을 들어 특약의 유효성을 입증하고, 공매 조건도 특약에 따라 수탁자와 우선수익자가 협의하여 정할 수 있음을 밝혔습니다.

결과

법원은 원고의 주장을 모두 배척하고 청구를 전부 기각하였으며 소송비용도 원고가 부담하도록 하였습니다. 이로써 신탁회사와 대주단은 공매절차를 정상적으로 진행할 수 있게 되었습니다.

시사점

시행사가 신탁계약의 무효를 주장하는 소송은 대주단의 담보권 자체를 흔드는 위험입니다. 신탁법의 임의규정 구조와 대출 경위를 정확히 정리하여 대응하면 방어할 수 있고, 약정 체결 단계에서부터 특약 문언을 정교하게 설계해 두는 것이 중요합니다.

사건 개요

여러 금융기관으로 구성된 대주단이 수십 호실 규모의 생활숙박시설을 담보로 80억 원대 한도의 대출을 실행하고 담보신탁의 공동 우선수익자가 되었습니다. 차주의 이자 연체로 기한이익이 상실되어 신탁회사가 대주단의 요청에 따라 공매절차를 개시하자, 위탁자는 신탁회사가 신탁재산을 부당하게 처분하려 한다는 등의 주장을 하며 신탁법에 따라 법원에 수탁자 해임을 청구하였습니다.

수탁자가 해임되면 공매절차가 중단되고 새 수탁자 선임 절차를 거쳐야 하므로 채권 회수가 장기간 지연될 위험이 있었습니다.

주요 쟁점

• 기한이익 상실 뒤 개시된 공매절차가 신탁계약과 특약에 따른 적법한 절차였는지 여부
• 수탁자가 처분예정 통지 등 절차적 의무를 지켰는지 여부
• 수수료 수취의 근거와 정당성
• 선관주의의무·충실의무 위반 등 해임 사유의 존부

수행 내용 및 전략

이자 연체와 기한이익 상실 통지의 경위를 시간순으로 정리하고, 신탁계약과 특약의 처분 조항에 따라 공매가 개시되었음을 객관적 자료로 소명하였습니다.

신탁회사가 위탁자가 신고한 통지처로 처분예정 사실을 발송한 기록을 제출하여 절차적 하자가 없음을 입증하고, 위탁자가 문제 삼은 수수료는 위탁자 스스로 제출한 서류에 근거한 것임을 밝혔습니다.

담보신탁의 목적이 대주단의 채권 확보에 있으므로 우선수익자를 위한 공매 진행은 신탁 목적에 부합하는 정당한 신탁사무임을 논증하였습니다.

결과

법원은 신탁회사가 계약 조항에 따라 통지하고 공매절차를 진행하였으며 선관주의의무·충실의무 위반 등을 인정할 증거가 없다고 판단하여 수탁자 해임 신청을 전부 기각하였습니다. 대주단은 중단 없이 공매절차를 이어갈 수 있게 되었습니다.

시사점

부실 사업장에서는 위탁자가 수탁자 해임, 공매절차 정지 등 여러 절차를 제기하는 경우가 많습니다. 신탁계약과 특약의 문언, 통지 기록, 자금집행 서류처럼 절차를 지킨 흔적을 평소에 남겨 두는 것이 가장 확실한 방어 수단입니다.

사건 개요

시행사는 신탁회사를 상대로 공매 매각절차를 정지하라는 가처분을 신청하였습니다. 처음에는 손해배상청구권을 피보전권리로 주장하다가 심문 과정에서 신탁법상 수탁자 해임청구권으로 피보전권리를 바꾸었습니다.

가처분이 인용되면 진행 중이던 매각이 즉시 중단되어 대주단의 채권 회수가 막히는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 수탁자 해임청구권이 민사집행법상 가처분의 피보전권리가 될 수 있는지 여부
• 수탁자 해임 사건이 비송사건이라는 대법원 판례의 적용
• 손해배상청구권을 피보전권리로 한 공매절차 정지 가처분의 보전 필요성

수행 내용 및 전략

시행사의 주장에 근거가 없음을 소명하는 한편, 수탁자 해임 청구는 비송사건이어서 민사소송 방식으로 청구할 수 없다는 대법원 판례를 근거로 그 청구권을 보전하기 위한 민사가처분 자체가 허용되지 않는다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

결정 뒤에는 곧바로 소송비용액 확정을 신청하여 변호사보수를 포함한 소송비용을 상환받도록 하였습니다.

결과

법원은 수탁자 해임청구 사건이 비송사건이므로 민사판결절차에 의한 보전처분이 허용될 수 없다고 판단하여 가처분 신청을 각하하고 소송비용을 시행사가 부담하도록 하였습니다. 이어진 소송비용액 확정 절차에서 수백만 원의 소송비용 상환 결정까지 받았습니다.

시사점

가처분의 피보전권리는 민사소송으로 실현할 수 있는 권리여야 합니다. 상대방이 급하게 제기한 보전처분일수록 절차적 요건의 흠결을 정확히 짚는 것이 가장 빠르고 확실한 방어가 됩니다.

사건 개요

아파트 신축사업의 시행사는 준공 뒤 수십 호실을 담보신탁하고 금융기관 대주단으로부터 70억 원대 대출을 받았으며, 대주단은 공동 1순위 우선수익자로 지정되었습니다.

시행사로부터 공사대금 등 9억 원대를 받지 못한 시공사는, 채무초과 상태의 시행사가 유일한 재산을 담보신탁한 것은 사해신탁이라며 신탁계약의 취소와 신탁등기 말소, 예비적으로 9억 원대 가액배상을 청구하였습니다.

주요 쟁점

• 사해신탁 취소소송의 제척기간 도과 여부
• 채무초과 상태에서의 담보신탁이 사해신탁에 해당하는지 여부
• 우선수익자가 선의인 경우 수탁자를 상대로 취소를 구할 수 있는지 여부
• 대주단의 선의를 뒷받침하는 객관적 사정

수행 내용 및 전략

제척기간 도과와 사해행위 부존재를 주장하는 한편, 핵심 방어 논리로 '우선수익자 선의' 항변을 내세웠습니다. 신탁법상 수익자가 수익권 취득 당시 선의이면 취소를 구할 수 없으므로, 대주단 전원이 선의라면 수탁자를 상대로 한 청구는 성립할 수 없다는 점을 논증하였습니다.

대주단이 시행사와 연고가 없는 금융기관인 점, 감정가 대비 대출 비율이 통상의 거래 관행에 맞는 점, 신탁 당시 압류나 보전처분이 없었던 점, 시공사 스스로 대주단에 공사비 관련 확인서와 유치권 배제 각서를 작성해 준 점을 자료로 정리하여 선의를 입증하였습니다.

결과

법원은 담보신탁이 사해신탁에 해당한다고 보면서도, 우선수익자인 금융기관들이 수익권 취득 당시 채권자를 해함을 알지 못하였으므로 수탁자를 상대로 신탁계약의 취소와 원상회복을 청구할 수 없다고 판단하여 시공사의 주위적·예비적 청구를 모두 기각하였습니다.

시사점

이 사건은 신탁계약이 사해행위로 판단되더라도 우선수익자인 금융기관의 선의가 입증되면 수탁자를 상대로 한 취소 청구가 받아들여지지 않는다는 점을 보여 줍니다. 대출 실행 당시의 심사 자료와 시공사로부터 받아 둔 각서가 결정적인 방어 자료가 됩니다.

사건 개요

수십 개 금융기관으로 구성된 대주단이 주상복합 개발사업에 1,000억 원대 한도의 대출을 실행하고 관리형토지신탁의 공동 1순위 우선수익자가 되었습니다. 신탁계약 특약에는 위탁자의 계약 위반 등 사유가 있으면 위탁자의 권한을 대출금융기관 또는 그가 지정하는 자에게 위임한다는 조항이 있었습니다.

시행사가 계약상 의무를 위반하고 거듭된 시정 요청에도 응하지 않자 대리금융기관은 특약에 따라 위탁자 권한을 위임한다고 통보하였습니다. 시행사는 대주단 전원을 상대로 그 통보가 무효라는 확인 소송을 제기하였고, 별도의 손해배상 소송도 제기되었습니다.

주요 쟁점

• 권한위임 조항의 해석과 위임 사유의 충족 여부
• 소송 중 대주단이 우선수익권 등 권리 일체를 양도한 경우 대주단을 상대로 한 무효확인의 소에 확인의 이익이 있는지 여부
• 위탁자의 동의 없이 이루어진 우선수익권 양도의 효력

수행 내용 및 전략

권한위임 통보가 특약에 따른 적법한 조치였음을 실체적으로 다투는 한편, 소송 도중 대주단이 우선수익권 등 권리 일체를 양도하고 수탁자의 동의까지 받았다는 점을 본안 전 항변으로 내세웠습니다.

우선수익권을 양도하면 신탁계약 당사자로서의 지위 전부가 양도된 것으로 본다는 특약을 근거로, 대주단은 더 이상 법률관계의 당사자가 아니고 대주단을 상대로 확인판결을 받아도 그 효력이 양수인에게 미치지 않으므로 확인의 이익이 없다는 점을 논증하였습니다.

결과

법원은 대주단의 계약상 지위가 전부 양도되어 대주단을 상대로 무효확인을 구할 확인의 이익이 없다고 보아 시행사의 소를 모두 각하하고 소송비용도 시행사가 부담하도록 하였습니다. 관련 손해배상 소송도 원고의 소 취하로 종결되었습니다.

시사점

대규모 대주단 사업장에서는 위탁자가 대주단 전체를 상대로 여러 소송을 동시에 제기하는 경우가 많습니다. 이 사건에서는 실체 판단에 앞서 확인의 이익이라는 소송요건을 정확히 짚은 것이 본안 판단 없이 분쟁을 끝내는 데 주효하였습니다.

사건 개요

관리형토지신탁으로 진행되어 신탁회사가 분양자가 되는 오피스텔 분양 사업장에서, 시공사 사정 등으로 입주예정일 연기가 불가피해져 수분양자들에게 입주예정일 변경이 안내되었습니다.

한 수분양자는 분양계약 해제를 통보하고 계약금 반환과 위약금 수억 원대의 지급을 청구하였고, 같은 사업장에서 유사한 소송도 이어졌습니다.

주요 쟁점

• 분양계약서 해제 조항의 요건 구조(해제권의 발생요건과 행사요건)의 해석
• 공사 지연 사유가 불가항력에 해당하는지 여부
• 입주예정일을 '○년 ○월'로만 정한 경우 기한의 확정과 불가항력 기간만큼의 순연
• 해제권이 발생하기 전에 한 해제 통보와 이행 최고의 효력

수행 내용 및 전략

분양계약서의 해제 조항은 일정 기간을 넘는 지연이라는 발생요건과 그 뒤의 최고라는 행사요건을 함께 정한 것이어서 두 요건을 모두 갖추어야 해제할 수 있다는 점을 논증하였습니다.

공사 지연 사유를 유형별로 정리하고, 그 가운데 시행자 측에 책임이 없는 기간이 있음을 관련 행정·소송 자료로 입증하여 그 기간만큼 입주예정일이 순연된다고 주장하였습니다.

이를 토대로 수분양자의 해제 통보와 최고가 모두 해제권을 행사할 수 있는 시점보다 앞서 이루어져 효력이 없음을 밝혔습니다.

결과

법원은 해제 조항이 해제권의 발생요건과 행사요건을 함께 정한 것이라고 해석하고, 시행자 측에 책임이 없는 기간(약 2개월)만큼 입주예정일이 순연되었다고 인정하였습니다. 그 결과 해제 통보와 최고가 부적법하다고 보아 원고의 청구를 모두 기각하였고, 관련 소송도 소 취하로 종결되었습니다.

시사점

수분양자의 계약해제 소송에서는 분양계약서 해제 조항의 문언 구조와 입주 지연 사유의 성격이 결론을 좌우합니다. 공사 지연 경위에 관한 자료를 체계적으로 확보해 두면 다수의 해제 소송이 제기되는 국면에서도 효과적으로 대응할 수 있습니다.

사건 개요

오피스텔 사업의 시행사는 여러 금융기관으로 구성된 대주단으로부터 200억 원대 대출을 받으면서 오피스텔을 담보신탁하였습니다. 시행사가 원리금 상환을 연체하여 수탁자가 공매를 공고하자, 시행사는 소유권이전등기 말소청구 소송을 제기하면서 판결 선고 시까지 공매절차를 중지해 달라는 가처분을 신청하였습니다.

가처분이 인용되면 본안이 끝날 때까지 공매가 멈추어 채권 회수가 장기간 막히는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 본안 판결과 같은 결과를 미리 얻는 '만족적 가처분'에 요구되는 높은 소명 정도
• 우선수익자의 처분요청권 부여 등이 신탁법에 반하는지 여부
• 대출 담보 목적의 신탁계약이 불공정 법률행위에 해당하는지 여부
• 기한이익 상실에 따른 처분사유의 발생

수행 내용 및 전략

공매절차 중지는 본안 판결 전에 권리가 만족되는 것과 같은 결과를 가져오는 만족적 가처분이므로 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 필요하다는 점을 먼저 강조하였습니다.

신탁계약은 위탁자와 수탁자가 직접 체결한 것이어서 우선수익자가 관여하였다는 사정만으로 무효가 될 수 없고, 대출 경위에 비추어 처분요청권 부여도 신탁의 취지에 맞는다는 점을 논증하였습니다. 기한이익 상실에 다툼이 없어 계약상 처분사유가 이미 발생하였다는 점도 소명하였습니다.

결과

법원은 신탁계약과 특약이 무효라고 볼 수 없고 공매 진행이 위법하다고 보기 어렵다며 가처분 신청을 기각하였습니다. 이어진 본안 소송에서도 시행사의 청구가 전부 기각되었습니다.

시사점

공매를 앞둔 위탁자는 본안 소송과 함께 공매중지 가처분을 제기하여 시간을 벌려는 경우가 많습니다. 이 사건에서는 만족적 가처분의 엄격한 소명 기준을 정확히 짚고 신탁계약의 유효성을 초기에 충실히 소명한 것이 공매 일정을 지키고 본안에서도 같은 결론을 얻는 바탕이 되었습니다.

사건 개요

담보신탁으로 신탁회사에 소유권이 이전된 대형 상업시설의 일부(1,000㎡대)를, 위탁자가 우선수익자의 동의를 받아 장기 임대하였습니다. 임차인이 2년 가까이 차임을 지급하지 않자 신탁회사는 위탁자를 대위하여 임대차계약을 해지하고 인도를 청구하였습니다.

임차인은 위탁자와 코로나 기간 동안 차임을 면제하기로 합의하였으므로 연체가 아니라고 다투었고, 1심에서는 청구가 받아들여지지 않았습니다.

주요 쟁점

• 차임 면제 합의의 존재와 면제 기간의 범위
• 면제 기간이 끝난 뒤의 연체가 계약상 해지 사유에 해당하는지 여부
• 수탁자가 위탁자를 대위하여 임대차계약을 해지하고 인도를 구할 수 있는지 여부
• 해지 통지 뒤 차임 일부를 지급한 경우 해지권이 소멸하는지 여부

수행 내용 및 전략

항소심을 맡아 면제 합의서의 문언을 다시 분석하였습니다. 합의서가 면제 기간을 한정하고 연장은 별도 합의에 따르도록 정하고 있다는 점에 주목하여, 연장 합의가 없는 이상 그 기간이 지난 뒤에는 차임 지급의무가 되살아난다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

면제 기간 이후 차임이 여러 달 연속으로 미납된 사실을 입금 내역으로 정리하여 계약상 해지권이 발생하였음을 입증하고, 신탁계약의 구조에 비추어 수탁자의 채권자대위 요건이 충족된다는 점을 논증하였습니다.

결과

항소심 법원은 1심 판결을 취소하고 임차인에게 임차 부분의 인도를 명하였으며 소송 총비용도 임차인이 부담하도록 하였습니다. 임차인이 상고하였으나 상고가 기각되어 인도 판결이 확정되었습니다.

시사점

신탁 부동산의 임대차에서는 위탁자와 임차인 사이의 별도 합의가 명도의 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 이 사건에서는 합의서의 문언과 기간, 연장 요건을 정밀하게 해석하고 차임 입금 내역을 꼼꼼히 정리한 것이 항소심에서 결론을 바꾸는 데 주효하였습니다.

사건 개요

금융기관이 주거용 집합건물 10개 안팎 호실을 담보로 30억 원대 한도의 대출을 실행하고 담보신탁을 설정하였습니다. 차주의 연체로 공매가 진행되던 중, 한 업체가 시행사의 공사대금채무 수억 원을 대위변제하고 공사비 등을 지출하였다며 유치권을 주장하고 관계자들을 각 호실에 거주하게 하였습니다. 시행사로부터 호실을 매수하였다는 사람도 입주해 있었습니다.

주요 쟁점

• 시공사가 유치권 포기각서를 제출한 상태에서 그 채권을 대위변제한 자가 유치권을 주장할 수 있는지 여부
• 공사비 등 지출 주장을 뒷받침하는 증거의 신빙성
• 각 호실 거주자가 직접점유자인지 점유보조자인지 여부
• 수탁자의 승낙 없이 위탁자와 체결한 매매계약의 대항력

수행 내용 및 전략

소 제기 전에 두 차례에 걸쳐 점유이전금지가처분을 신청·집행하여 점유 현황을 고정하였습니다.

본안에서는 시공사의 유치권 포기각서를 제출하여 대위변제자도 포기된 유치권을 행사할 수 없음을 논증하고, 상대방이 낸 견적서와 이체 내역이 실제 공사와 연결되지 않는다는 점을 분석하여 반박하였습니다.

각 호실 거주자들이 점유보조자에 불과함을 밝혀 유치권 주장 업체를 상대로 한 예비적 인도청구를 추가하였고, 판결 선고 후 곧바로 집행문을 받아 강제집행을 진행하였습니다.

결과

법원은 유치권이 존재하지 않음을 확인하고 유치권 주장 업체와 위탁자, 매수인에게 각 호실의 인도를 명하는 가집행 판결을 선고하였습니다. 판결에 기한 강제집행으로 호실의 퇴거와 인도가 이루어졌습니다.

시사점

여러 사람이 여러 호실을 나누어 점유하는 사건에서는 누가 진짜 점유자인지를 정확히 특정하는 것이 판결의 집행 가능성을 좌우합니다. 가처분으로 점유를 고정하고 점유보조자 법리로 집행 대상을 분명히 한 것이 신속한 명도로 이어졌습니다.

사건 개요

수십억 원대 토지담보대출의 차주가 채무를 연체하자 대주단은 근저당권에 기해 임의경매를 신청하였습니다. 경매개시 직후 한 공사업체가 차주와 공사도급계약을 맺고 공사를 하였으나 대금을 받지 못하였다며 토지에 컨테이너와 현수막을 설치하고 유치권을 신고하였습니다.

유치권이 인정되면 낙찰가가 크게 떨어지거나 경매가 진행되지 않아 채권 회수에 차질이 생기는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 유치권 부존재 확인소송에서 피담보채권에 대한 증명책임의 소재
• 공사 대상이 일부 필지에 한정된 경우 나머지 필지와의 견련관계
• 세금계산서와 지급명령만으로 공사대금채권의 존재를 인정할 수 있는지 여부
• 컨테이너·현수막 설치가 유치권의 요건인 '점유'에 해당하는지 여부

수행 내용 및 전략

소극적 확인소송의 증명책임에 관한 대법원 판례를 바탕으로, 유치권을 주장하는 피고가 피담보채권과 점유를 증명하여야 함을 분명히 하였습니다.

현장을 여러 차례 방문하여 사진과 영상을 확보하고, 피고가 주장하는 정도의 공사가 이루어지지 않았음을 시각 자료로 입증하였으며, 경매 개시 이후에 받은 지급명령만으로는 채권의 존재를 인정하기 어렵다는 점을 지적하였습니다.

공사 대상이 일부 필지에 한정되어 다른 필지와는 견련관계가 없고, 현수막과 컨테이너만으로는 사회통념상 점유로 볼 수 없다는 점을 판례에 근거하여 논증하였습니다.

결과

법원은 피고가 낸 증거만으로는 공사대금채권의 존재를 인정하기 부족하고 점유도 인정할 수 없다고 판단하여, 담보 토지 전부에 관하여 유치권이 존재하지 않음을 확인하였습니다. 소송비용의 대부분도 피고가 부담하게 되었습니다.

시사점

경매 개시 직후 신고되는 유치권은 금융기관의 담보권 실행을 가로막는 대표적인 장애입니다. 이 사건에서는 현장 증거 확보, 채권 증빙의 검증, 점유 요건에 대한 법리적 반박을 결합한 것이 주효하였습니다.

사건 개요

담보신탁된 상가를 위탁자로부터 임차한 임차인이 차임을 장기간 연체하자, 수탁자인 신탁회사는 위탁자를 대위하여 임대차계약 해지를 통지하고 인도를 청구하였습니다.

임차인은 위탁자와 코로나를 이유로 1년 넘는 기간의 차임을 면제하기로 합의하였다며 위탁자 측 명의의 확인서까지 제출하였고, 1심에서는 청구가 받아들여지지 않았습니다.

주요 쟁점

• 임차인이 제출한 차임 면제 합의서의 진정성과 신빙성
• 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 위탁자가 임대차 조건을 바꿀 수 있는지 여부
• 신탁원부에 기재된 신탁계약상 제한을 임차인에게 대항할 수 있는지 여부
• 해지권이 발생한 뒤 차임 일부를 지급한 경우 해지권의 소멸 여부

수행 내용 및 전략

항소심에서 면제 합의서의 작성 경위를 추적하여, 합의서가 위탁자의 의사에 따라 작성된 것이 아니라는 취지의 새로운 확인서를 확보해 제출함으로써 1심에서 제출된 확인서의 신빙성을 무너뜨렸습니다.

설령 면제 합의가 있었더라도, 신탁계약이 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없는 임대차 관련 행위를 금지하고 있고 그 제한이 신탁원부에 기재되어 제3자에게도 대항할 수 있으므로 동의 없는 차임 면제는 수탁자에게 효력이 없다는 점을 예비적으로 주장하였습니다.

면제 대상이 아닌 기간의 연체만으로도 해지 요건이 충족된다는 점을 입금 내역으로 입증하고, 해지권 발생 뒤의 일부 변제는 해지권을 소멸시키지 않는다는 대법원 판례를 제시하였습니다.

결과

항소심 법원은 면제 합의를 인정할 증거가 부족하고, 합의가 있었더라도 신탁원부에 기재된 사전동의 조항에 반하여 효력이 없으며, 차임 연체로 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였습니다. 1심 판결을 취소하고 임차인에게 상가 인도를 명하였으며 소송 총비용도 임차인이 부담하도록 하였습니다.

시사점

신탁 부동산에서는 위탁자 혼자서 임대차 조건을 바꿀 수 없다는 점을 신탁원부를 통해 제3자에게도 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 상대방이 낸 확인서의 작성 경위를 끝까지 확인하고 신탁계약의 동의 조항을 함께 활용한 것이 1심의 판단을 바꾸는 데 주효하였습니다.

사건 개요

토지담보대출의 차주가 이자를 연체하여 대주단은 공매로 채권을 회수하려 하였습니다. 그런데 사업부지 위에 컨테이너 여러 동이 설치되어 관련 회사가 점유하고 있었고 유치권 신고까지 되어 있어 공매 진행에 큰 장애가 되었습니다.

주요 쟁점

• 신탁회사 소유 토지에 대한 점유 권원의 존부
• 1심 판결 뒤 점유자가 컨테이너를 인접 토지로 옮긴 데 따른 항소심에서의 청구취지 확장
• 판결 뒤 임의 이행 거부에 대한 강제집행
• 유치권 신고 등에 대한 민·형사 병행 대응

수행 내용 및 전략

소 제기에 앞서 점유이전금지가처분을 신청·집행하여 점유자가 바뀌더라도 판결의 효력이 미치도록 하였습니다.

1심에서 컨테이너 철거와 토지 인도 판결을 받았는데, 점유자가 판결 직후 컨테이너 일부를 인접한 담보 토지로 옮기자 항소심에서 청구취지를 확장하여 옮겨진 컨테이너까지 철거 대상에 포함시켰습니다.

항소심 판결 뒤 집행문을 받아 강제집행을 신청하였고, 집행 과정에서 점유자와 협의하여 컨테이너를 옮기고 토지를 인도받았습니다. 필요한 범위에서 형사 절차도 병행하였습니다.

결과

항소심 법원은 확장된 청구를 포함하여 원고의 청구를 전부 인용하고 소송비용 전부를 피고가 부담하도록 하였으며, 상고심은 취하로 종결되었습니다. 이후 강제집행 절차를 통해 토지를 인도받아 대주단이 담보권을 실행할 수 있는 상태를 회복하였습니다.

시사점

불법점유자는 판결이 나온 뒤에도 점유 위치를 바꾸거나 상소로 시간을 끄는 경우가 많습니다. 가처분으로 점유를 고정하고 판결 이후 집행 단계까지 끈질기게 대응해야 명도가 완성됩니다.

사건 개요

부지 조성사업의 시행사는 금융기관으로부터 60억 원대 대출을 받고 사업부지를 담보신탁하였습니다. 시행사와 토목공사 하도급계약(공사대금 8억 원대)을 체결한 하수급인은 공사대금을 받지 못하자 사업부지 일부를 점유하며 신탁회사를 상대로 유치권 존재 확인의 소를 제기하였습니다.

하수급인은 과거 대주단에게, 대출약정상 기한이익 상실 사유가 생기면 유치권을 포기한다는 내용의 각서를 작성해 준 바 있었습니다.

주요 쟁점

• 대주단을 상대방으로 작성된 유치권 포기각서의 효력을 특약 당사자가 아닌 신탁회사가 주장할 수 있는지 여부
• 포기각서에 정한 조건(기한이익 상실)의 성취 여부
• 여신거래약관상 기한이익 상실 사유의 적용

수행 내용 및 전략

유치권 배제 특약의 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다는 대법원 판례를 핵심 법리로 제시하였습니다.

시행사의 이자 연체로 약관상 기한이익이 상실되었고 금융기관이 이를 통보한 사실을 입증하여 포기각서의 조건이 성취되었음을 밝히고, 다른 유치권 요건을 따질 필요 없이 원고가 신탁회사에 유치권을 주장할 수 없다고 논증하였습니다.

결과

법원은 유치권 포기각서로 유치권 배제 특약이 체결되었고 특약의 당사자가 아닌 신탁회사도 그 효력을 주장할 수 있다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다. 이후 명도 절차로 이어졌습니다.

시사점

대출 실행 때 시공사와 하수급인으로부터 유치권 포기각서를 받아 두는 것은 담보 관리의 기본입니다. 그 각서가 신탁회사 명의의 소송에서도 효력을 가진다는 점을 법원이 확인해 준 사례입니다.

사건 개요

상가·주거 복합건물의 위탁자는 금융기관으로부터 30억 원대 대출을 받고 건물을 담보신탁하였습니다. 신탁계약에는 임대차계약을 하려면 수탁자와 수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다는 조항이 있었으나, 위탁자는 동의 없이 여러 호실을 제3자에게 임대하였고 위탁자 측도 다수 호실과 공용부분을 직접 점유하고 있었습니다.

기한이익 상실 뒤 공매를 진행하려 하였으나 점유자가 많아 매수 희망자를 찾기 어려운 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 수탁자·수익자 동의 없는 임대차계약의 수탁자에 대한 대항력
• 위탁자 측의 점유 권원과 점유 범위의 특정
• 다수 점유자에 대한 절차 설계(가처분, 소송, 집행)

수행 내용 및 전략

위탁자 측과 임차인들을 나누어 점유이전금지가처분을 신청하고, 추가로 확인된 점유자에 대해서도 가처분을 신청하여 모두 3건의 가처분 집행을 마쳤습니다.

임차인들을 상대로 한 소송에서는 신탁계약의 사전 동의 조항과 임대차계약서 등을 제출하여 임차인들이 수탁자에게 대항할 수 없음을 입증하였습니다.

위탁자 측을 상대로 한 소송에서는 도면으로 점유 범위를 특정하고, 재판부의 화해권고결정을 검토하여 신속한 명도 확보라는 목표에 맞게 대응하였습니다.

결과

임차인들에 대해서는 인도를 명하는 가집행 판결을 받았고(일부는 소송 중 자진 퇴거), 위탁자 측에 대해서는 기한을 정하여 전 호실과 공용부분을 인도하도록 하는 화해권고결정이 확정되어 확정판결과 같은 효력을 확보하였습니다.

시사점

무단 임대차가 얽힌 담보물의 명도는 점유자 파악과 절차 설계가 성패를 가릅니다. 가처분으로 점유를 고정하고 점유자별로 가장 빠른 종결 방식(판결, 화해, 자진 퇴거)을 선택하는 유연한 접근이 효과적이었습니다.

사건 개요

의뢰인은 사업 부지로 쓰기 위해 토지를 매수하고 인접한 국공유 부지에 대하여 점용허가를 받았습니다. 그런데 제3자가 두 토지에 걸쳐 컨테이너를 설치해 두고 오랜 기간 철거 요청에 응하지 않아 토지를 활용할 수 없었습니다.

주요 쟁점

• 소유자로서의 방해배제청구와 점용허가권자로서 관리청을 대위한 청구의 구성
• 측량감정을 통한 점유 부분의 특정
• 임료 감정에 기초한 부당이득 반환 범위
• 판결 뒤 임의 이행이 없을 경우의 대체집행

수행 내용 및 전략

측량과 임료 감정을 신청하여 컨테이너가 차지하는 면적을 도면으로 특정하고 감정 결과에 맞추어 청구취지를 변경하였습니다.

의뢰인 소유가 아닌 부지에 대해서는 점용허가권자의 지위에서 관리청을 대위하여 철거와 인도를 구하는 법적 구성을 취하였습니다.

판결 선고 뒤 집행문을 받아 대체집행을 신청하고, 송달 문제 등 집행 단계의 절차도 끝까지 수행하였습니다.

결과

법원은 피고에게 컨테이너를 철거하고 해당 토지 부분을 인도할 것과 임료 상당의 부당이득금을 지급할 것을 명하는 가집행부 판결을 선고하였습니다. 이후 집행 절차를 통해 토지 회복을 마무리하였습니다.

시사점

작은 컨테이너 하나도 토지 이용 전체를 가로막을 수 있습니다. 소유권에 기한 청구와 점용허가권에 기한 대위청구를 함께 구성하고 측량·임료 감정으로 청구 범위를 분명히 하면 판결과 집행이 순조롭게 진행됩니다.

사건 개요

금융기관이 법인 차주에게 10억 원대 대출을 실행하고 차주의 대표가 연대보증을 하였는데, 차주가 원리금을 연체하였습니다. 금융기관은 먼저 비용과 시간이 적게 드는 지급명령을 신청하였으나, 차주와 연대보증인이 이의를 신청하여 사건이 본안 소송으로 넘어갔습니다.

주요 쟁점

• 원금, 약정이자, 연체이자의 정확한 산정
• 이의신청 이후 본안에서의 신속한 판결 확보
• 판결 이후 실제 회수를 위한 채무자 재산 파악

수행 내용 및 전략

대출약정서, 연대보증약정서, 이자계산 내역을 정리하여 기간별 약정이율과 지연이율을 특정한 청구취지를 구성하고, 지급명령 단계부터 본안 전환을 염두에 둔 증거를 갖추었습니다.

채무자들이 다투는 내용 없는 이의신청서만 낸 뒤 답변서를 내지 않고 변론기일에도 출석하지 않자, 자백간주에 의한 판결을 받을 수 있도록 절차를 신속하게 진행하였습니다. 판결 뒤에는 재산명시를 신청하여 강제집행으로 이어질 수 있도록 하였습니다.

결과

법원은 차주와 연대보증인이 연대하여 대출원금 10억 원대 전액과 약정이자, 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용도 피고들이 부담하고 가집행도 허용되었으며, 이후 재산명시 결정까지 받아 회수 절차를 이어갔습니다.

시사점

대출금 회수는 지급명령, 본안, 재산명시, 강제집행으로 이어지는 단계별 절차를 미리 설계해 두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 처음부터 본안을 염두에 두고 청구취지와 증거를 정비해 둔 덕분에 상대방의 이의신청 이후에도 지체 없이 판결을 받았습니다.

사건 개요

의뢰인은 해외에 체류하던 중 알게 된 사람의 부탁으로 여러 차례에 걸쳐 외화와 원화를 빌려주었습니다. 상대방은 일부를 갚은 뒤 상환을 미루다가 귀국하였고, 채무를 인정하며 상환을 약속하고도 다시 연락을 끊었습니다.

주요 쟁점

• 외화채권을 국내 법원에서 원화로 청구할 때의 청구취지 구성과 환산 기준 시점
• 단순 대여를 넘어 불법행위에 따른 손해배상으로 구성할 수 있는지 여부
• 귀국한 상대방의 국내 주소 확인과 송달

수행 내용 및 전략

메신저 대화, 송금 내역, 상환 내역을 날짜별로 정리하여 교부액과 상환액, 미상환 잔액을 통화별로 특정하였습니다.

차용 경위와 이후의 태도에 관한 자료를 근거로 불법행위에 따른 손해배상을 청구하고, 외화채권의 원화 환산에 관한 법리를 검토하여 청구취지를 구성하였으며, 상대방의 국내 주소를 확보하여 소송을 진행하였습니다.

결과

법원은 원고 승소 판결을 선고하였습니다. 법원은 외화채권을 판결 선고일에 가까운 날의 환율로 환산한 금액과 지연손해금의 지급을 명하였고, 환율 적용에 따른 차액을 제외한 청구 대부분이 인용되었습니다.

시사점

해외에서 생긴 금전 피해도 상대방이 국내에 있다면 국내 법원에서 다툴 수 있습니다. 메신저 대화와 송금 내역을 빠짐없이 보관하고 외화채권의 환산 기준까지 고려하여 청구를 설계하는 것이 중요합니다.

사건 개요

의뢰인은 채무자에게 돈을 빌려주고 채무자 소유 부동산에 채권최고액 수억 원대의 근저당권을 설정받았습니다. 이후 다른 채권자가 그 부동산에 강제경매를 신청하였고, 배당절차에서 의뢰인이 근저당권자로 배당을 받게 되자 그 채권자는 근저당권 설정 당시 채무자가 채무초과 상태였으므로 근저당권 설정이 사해행위라며 배당이의의 소를 제기하였습니다.

주요 쟁점

• 채무초과 여부를 판단할 때 담보부 채무의 산정 방법
• 다른 채권자에게 제공된 담보물의 가액을 소극재산에서 공제하여야 하는지 여부
• 근저당권 설정의 경위와 피담보채권의 실재성

수행 내용 및 전략

차용 관련 증서와 이체 내역, 메시지 기록을 제출하여 근저당권의 피담보채권이 실제 대여금임을 입증하였습니다.

상대방이 소극재산으로 계산한 채무 가운데 담보가 제공된 채무는 담보물 가액 범위에서 변제가 확보된 것이므로 채무초과 판단에서 공제되어야 한다는 점을, 관련 경매사건의 감정평가서와 배당표를 확보하여 구체적 수치로 입증하였습니다.

승소 후에는 소송비용액 확정 신청까지 진행하여 비용 회수를 마쳤습니다.

결과

법원은 채무자가 다른 채권자들에게 제공한 담보의 가액을 채무에서 공제하면 근저당권 설정 당시 채무초과 상태가 아니었다고 판단하여 배당이의 청구를 기각하였습니다. 의뢰인은 배당표대로 배당금을 받았고 소송비용액 확정 결정도 받았습니다.

시사점

사해행위를 가르는 '채무초과'는 장부상 채무 총액이 아니라 담보관계를 반영하여 판단합니다. 상대방이 제시한 숫자를 그대로 받아들이지 않고 담보물별 가액을 하나하나 검증한 것이 승소의 결정적 요인이었습니다.

사건 개요

금융기관이 대출을 실행하였는데 차주가 원리금을 연체하여 기한이익이 상실되었습니다. 그런데 담보 부동산에 대하여 제3자가 주장한 유치권이 관련 소송에서 인정되어 담보권 실행만으로는 채권 전액을 회수하기 어려운 상황이 되었습니다.

주요 쟁점

• 담보가치 하락에 따른 추가 책임재산 확보의 필요성(보전의 필요성)
• 청구채권의 특정과 이자 계산
• 가압류 대상 부동산의 가치 등을 고려한 청구금액 설정
• 가압류 이후 본안 소송과 강제집행으로 이어지는 회수 계획

수행 내용 및 전략

관련 판결 직후, 본안 소송에 앞서 차주 소유의 다른 부동산에 대한 가압류를 먼저 확보하기로 방향을 정하였습니다.

여신거래약정서, 기한이익 상실 통지, 이자계산 내역, 담보물 평가 자료 등을 정리하여 청구금액 6억 원대의 근거를 소명하고, 법원의 보정명령과 담보제공명령에 신속히 대응하였습니다.

결과

법원은 차주 소유 부동산에 대하여 청구금액 6억 원대의 부동산가압류 결정을 하였습니다. 의뢰인은 담보 부동산 외에 추가 책임재산을 확보하여 본안 소송과 강제집행을 통한 채권 회수 가능성을 높였습니다.

시사점

담보권 실행에 차질이 생겼을 때 가장 먼저 할 일은 채무자의 다른 재산을 묶어 두는 것입니다. 판결 직후 곧바로 가압류를 신청하는 속도가 회수 가능 금액을 좌우합니다.

사건 개요

사기범은 타인의 주민등록번호와 명의를 도용하여 회원 등록과 본인 인증을 통과한 뒤, 위조된 전세계약서 등을 제출하여 금융기관으로부터 전세자금대출을 받아 편취하였습니다. 사기범은 다른 여러 금융기관에서도 같은 수법으로 수십억 원대의 대출을 편취한 상습범이었고, 대출금은 형식상 임대인 계좌로 지급되어 있었습니다.

명의를 도용당한 피해자는 자신이 채무자가 아니라며 개인회생을 신청하였고, 의뢰인은 대출금 회수와 관련자들의 책임 추궁이 모두 필요한 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 명의도용·사문서위조·사전자기록위작 등 다수 범죄사실의 특정과 증거 정리
• 대출금을 수령한 임대인에 대한 부당이득반환청구권을 피보전권리로 한 가압류
• 명의 피도용자의 개인회생 절차와 채무부존재 주장에 대한 대응

수행 내용 및 전략

의뢰인 담당자와 함께 상담부터 대출 실행까지의 전 과정을 일자별 타임라인으로 정리하고, CCTV 영상, 인증 기록, 제출 서류 등 증거를 확보하여 특정경제범죄가중처벌법 위반(사기), 사문서위조 등으로 고소장을 제출하였습니다. 검찰 단계에서도 피의자신문조서 등 기록을 확보하여 후속 민사 대응에 활용하였습니다.

대출금이 입금된 임대인에 대해서는 부당이득반환청구권을 피보전권리로 부동산가압류를 신청하여 2억 원의 가압류 결정을 받았고, 명의 피도용자의 개인회생 변제계획에 대해서는 실익을 검토하여 의뢰인에게 대응 방향을 제시하였습니다.

결과

형사재판에서 주범은 특정경제범죄가중처벌법 위반(사기) 등으로 징역 17년, 공범들은 각 징역 6년과 4년을 선고받았습니다. 민사적으로는 임대인 부동산에 대한 가압류가 인용되어 피해금 회수를 위한 집행 대상을 확보하였습니다.

시사점

금융기관이 사기 피해를 입었을 때는 형사 고소와 민사 보전처분을 동시에 진행해야 합니다. 형사 판결은 책임 소재를 확정하고, 가압류는 실제 회수 가능성을 지켜 줍니다. 특히 초기 단계의 타임라인 정리와 증거 확보가 이후 모든 절차의 토대가 됩니다.