부동산 사건 성공사례 모음

사건 개요

경기 남부 지역 두 곳의 물류센터 개발사업에서 대주단은 책임준공확약형 관리형토지신탁 구조로 대출을 실행하였고, 신탁회사는 '책임준공기한 내 준공하지 못하면 대출원리금 및 연체이자 상당의 손해를 배상한다'는 책임준공이행확약서를 대주단에 제출하였습니다.

시공사의 기업회생 신청 등으로 공사가 중단되어 신탁회사는 책임준공기한 내 준공하지 못하였고, 대주단이 수차례 손해배상 이행을 촉구하였으나 신탁회사는 응하지 않았습니다.

주요 쟁점

• 책임준공 미이행에 따른 손해배상채권의 발생 및 그 범위(726억 원)
• 다수의 책임준공 사업장을 보유한 신탁회사의 재무 상황을 고려한 '보전의 필요성'
• 책임준공이행확약서상 손해배상 범위(대출원리금 및 연체이자 상당)의 해석
• 가압류 대상인 예금채권의 특정과 제3채무자(금융기관) 선정
• 본안에서 '대출원리금 및 연체이자를 배상한다'는 확약 조항이 손해배상액의 예정에 해당하는지, 자본시장법상 손실보전금지에 반하는지, 감액 사유가 있는지 여부

수행 내용 및 전략

대주단에게 신탁회사의 영업현황, 향후 다른 책임준공 사업장에서 현실화될 우발채무 규모, 다수 사업장에서 동시에 책임준공 위반이 발생할 경우의 집행 곤란 위험을 분석하여 선제적 예금채권 가압류의 필요성을 설명하고 신속히 절차에 착수하였습니다.

가압류신청서에서는 신탁회사가 부담하는 책임준공형 사업장 현황, 잠재적 우발채무액과 영업매출액의 비교, 신탁회사를 상대로 한 소송 현황 등을 구체적 수치로 제시하여 채무자의 자산 상황 악화와 채권보전 곤란의 염려를 상세히 소명하였습니다.

본안에서는 대형 로펌을 선임한 신탁회사가 '손해배상액 예정 합의가 없다', '자본시장법상 손실보전금지에 반한다', '물류센터 매각으로 회수 가능하므로 손해가 없다', '대폭 감액되어야 한다'는 등 다층적인 방어를 펼쳤으나, 책임준공이행확약서·신탁계약 특약·대출약정의 문언을 일관되게 해석하여 해당 조항이 손해배상액의 예정임을 논증하고, PF 대출 구조에서 책임준공확약이 갖는 담보적 기능과 감액 시 대주단이 입게 될 회수 불능 위험을 상세히 입증하였습니다.

결과

법원은 대주단의 신청을 받아들여 청구금액 726억 원 전액에 대하여 신탁회사의 예금채권 가압류를 인용하였습니다. 신탁회사는 가압류 해제를 조건으로 연체이자를 포함한 대출이자를 지급하여 채권을 정상화하는 합의에 응하였고, 이어진 본안 손해배상 소송에서 법원은 '책임준공확약상 대출원리금 및 연체이자를 배상한다는 조항은 손해배상액의 예정에 해당하고 이를 감액할 사유도 없다'고 판단하여, 한 사업장에서는 미상환 대출원금 256억 원 전액을, 다른 사업장에서는 의뢰인 금고의 대출원금 26억 원 전액을 인용하고 소송비용 전부를 신탁회사가 부담하도록 하였습니다. 이는 신탁회사의 책임준공 위반에 대하여 대주단의 손해배상책임을 100% 인정한 선도적 판결로 평가받았고, 이후 신탁회사와 소송 종결 합의를 체결하여 회수를 마무리하였습니다.

시사점

책임준공 위반이 발생했을 때 가장 중요한 것은 '속도'입니다. 신탁회사의 재무 상황이 악화되기 전에 예금채권 등 확실한 집행 대상을 먼저 확보해 두어야 이후 본안이나 협상에서 실질적 회수가 가능합니다.

사건 개요

공동수급체를 구성한 시공사는 시행사와 공사도급계약을 체결하였고, 관리형토지신탁계약에 따라 신탁회사가 도급인 지위를 승계한 뒤 시공사에 약 3억 6,000만 원의 선급금을 지급하였습니다.

준공기한이 임박했음에도 계획공정률 중 극히 일부만 달성되자 신탁회사는 '책임준공기한 내 준공이 불가능함이 명백하다'는 이유로 공동수급체 전원에게 계약 해지를 통지하였습니다.

그러자 시공사는 해지 이후 신탁회사가 다른 공동수급체 구성원과 변경계약을 체결한 점, 공사 지연은 자신의 책임이 아니라는 점을 들어 해지가 부적법하다고 주장하며 선급금 반환채무 및 지체상금 채무의 부존재 확인을 구하는 소를 제기하였습니다.

주요 쟁점

• 수급인의 귀책사유로 준공기한 내 완공 가능성이 없음이 명백한 경우 도급인의 해지권 및 그 효력 발생 시점
• 해지 이후 잔여 공동수급체 구성원과 체결한 계약이 기존 계약의 연장인지, 별개의 새로운 도급계약인지 여부
• 공동이행방식 공동수급체(민법상 조합)의 구성원이 다른 구성원의 귀책사유로 인한 지체상금 책임을 면할 수 있는지 여부

수행 내용 및 전략

공사도급계약서와 관리형토지신탁계약서의 해지 조항을 면밀히 분석하여, 해지 통지의 서면 도달로 계약이 적법하게 종료되었음을 입증하였습니다.

해지 이후 대체시공사와 체결한 계약은 기존 계약과 별개의 새로운 도급계약임을 계약 문언과 체결 경위로 소명하였습니다.

공동수급체는 민법상 조합의 성질을 가지며 조합채무가 상행위로 인한 것이면 조합원들이 연대책임을 진다는 법리를 근거로, 시공사가 지체상금 책임을 면할 수 없음을 논증하고, 선급금 잔액 반환과 지체상금 지급을 구하는 반소를 제기하였습니다.

결과

1심 법원은 도급계약이 신탁회사의 해지 통지로 적법하게 해지되었다고 보아, 시공사가 신탁회사에 선급금 잔액 약 2억 8,800만 원과 지체상금 약 3억 7,400만 원, 합계 약 6억 6,000만 원 및 지연손해금을 지급하라는 반소 판결을 선고하였고, 시행사에 대한 본소는 각하하였습니다. 시공사는 항소하면서 파업으로 인한 공기 지연, 하도급업체 대금 상계 등 새로운 주장을 추가하였으나, 고등법원은 이를 모두 배척하고 항소를 전부 기각하여 1심 판결이 그대로 확정되었습니다.

시사점

책임준공형 관리형토지신탁 사업장에서 공정 지연 시 도급계약 해지와 대체시공사 선정은 불가피한 절차이며, 이 과정에서 기존 시공사의 소송 제기가 뒤따르는 경우가 많습니다. 해지 통지의 요건과 시점, 대체 계약의 독립성을 서면으로 명확히 남겨 두는 것이 방어의 핵심입니다.

사건 개요

성공사례 11과 같은 충청권 오피스텔 사업장에서, 시행사에 대해 9억 원의 연대보증채권을 가진 채권자가 '시행사가 채무초과 상태에서 유일한 재산인 건물을 신탁회사에 신탁한 것은 사해행위'라며 사해행위취소에 따른 원상회복청구권을 피보전권리로 신탁부동산 다수 호실에 처분금지가처분 결정을 받았습니다.

가처분이 유지되면 공매를 통한 처분이 불가능해져 대주단의 채권 회수가 전면 중단될 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 기존 신탁계약에 따라 추가 신탁이 예정되어 있던 건물을 새 대주단을 위해 다시 신탁한 것이 책임재산의 감소인지 여부
• 신규 자금 조달을 위한 담보 제공이 사해행위에 해당하는지에 관한 대법원 법리(2008다42874 등)의 적용
• 가처분이의 인용 후 제소명령을 통한 본안 소송 강제 및 본안 확정에 따른 항고심 처리

수행 내용 및 전략

가처분이의신청서를 제출하여, 해당 건물은 기존 신탁계약 제3조에 따라 사용검사 후 곧바로 기존 대주단 앞으로 추가 신탁될 것이 예정되어 있었고, 실제로 보존등기와 동시에 기존 수탁자 앞으로 신탁된 뒤 일시적으로 소유권이 회복되었다가 새 수탁자에게 이전된 것에 불과하므로 신탁 전후로 책임재산에 실질적 변동이 없음을 등기 기록으로 소명하였습니다.

신규 대출금이 기존 대출 상환과 분양사업 자금으로 사용된 내역을 제시하여, 사업 계속을 위한 신규자금 조달 목적의 담보 제공은 사해행위가 아니라는 대법원 법리에 해당함을 논증하였습니다.

동시에 제소명령을 신청하여 채권자가 본안 소송을 제기하도록 강제하고, 본안에서 동일한 논리로 전부 승소한 뒤 그 확정 판결을 항고심에 제출하였습니다.

결과

1심 법원은 가처분 결정을 취소하고 채권자의 가처분 신청을 기각하였으며, 본안 법원 역시 '이 사건 신탁계약은 사업을 계속 추진함으로써 변제자력을 회복하기 위한 최선의 방법이었다'고 판단하여 채권자의 청구를 기각하였습니다. 가처분 취소결정 직후 곧바로 집행해제를 신청하여 가처분등기를 말소해 두었기 때문에, 채권자가 뒤늦게 낸 취소결정 효력정지 신청도 신청의 이익이 없다는 이유로 각하되었습니다. 이후 고등법원은 본안 패소 확정으로 피보전권리가 없음이 분명하다며 채권자의 항고를 기각하였습니다.

시사점

PF 사업에서 '리파이낸싱을 위한 재신탁'은 흔한 구조이지만, 일반채권자 입장에서는 사해행위로 공격하기 쉬운 지점입니다. 자금의 용처와 기존 담보관계를 정확히 입증하고, 가처분이의와 제소명령을 병행하여 상대방을 본안으로 끌어내는 전략이 주효하였습니다.

사건 개요

29개 새마을금고로 구성된 대주단은 수도권 개발사업 부지 담보대출채권(총 585억 원)을 대부업체에 526억 5,000만 원에 매각하는 채권양수도계약을 체결하였습니다. 계약에는 '매수인이 대금 지급을 5영업일 이상 지체하면 별도 통지 없이 계약을 해지할 수 있다'는 조항이 있었습니다.

매수인은 선금과 1차 계약금을 지급한 뒤, 2차 계약금 지급기일에 '신탁회사의 내부 심의가 완료된 후로 일정을 조정해 달라'며 지급을 미루었습니다. 대주단이 최후통지를 하였음에도 대금이 지급되지 않았는데, 매수인은 오히려 '계약은 신탁회사 심의 완료를 묵시적 정지조건으로 한 것'이라며 의뢰인 금고의 40억 원 대출채권에 대해 채권처분금지가처분 결정을 받았습니다.

주요 쟁점

• 계약서에 기재되지 않은 '묵시적 정지조건'이 인정될 수 있는지 여부
• 계약 제6조에 따른 자동 해제 요건(5영업일 지체) 충족 여부 및 해제 시점
• 계약이 해제된 이상 채권양도통지 이행청구권이라는 피보전권리가 존재하는지 여부

수행 내용 및 전략

가처분이의신청서와 준비서면을 통해, 계약서에는 사업이나 신탁회사의 지위에 관한 언급이 전혀 없고 대금 지급기일이 확정기한으로 명시되어 있어 매수인이 주장하는 정지조건과 조화될 수 없음을 지적하였습니다.

매수인이 대부업 및 부실채권 매입을 전문으로 하는 회사라는 점을 들어, 계약 효력의 핵심 조건을 계약서에 기재하지 않았을 리 없다는 경험칙을 강조하였고, 매수인이 계약 체결 후 보낸 공문들이 '이행기 미도래'가 아닌 '일정 조정 요청'에 불과했다는 점을 시간 순으로 정리하여 제출하였습니다.

대주단의 최후통지에서 정한 기한(2차 계약금 일부 2억 원 우선 지급)마저 도과된 이상 계약 제6조 제1항에 따라 계약이 자동 해제되었음을 논증하였습니다.

결과

법원은 '계약서 문언, 당사자의 전문성, 계약 체결 이후의 행동 등에 비추어 묵시적 정지조건을 인정할 수 없고, 계약은 최후통지 기한 도과로부터 5영업일이 경과한 시점에 적법하게 해제되었다'고 판단하여 가처분 결정을 취소하고 신청을 기각하였습니다. 매수인은 즉시항고하였으나 결론은 유지되었고, 의뢰인은 대출채권을 자유롭게 처분·회수할 수 있게 되었습니다.

시사점

NPL 매각 과정에서 매수인이 대금 지급을 미루면서 가처분으로 채권을 묶어 두는 사례가 늘고 있습니다. 계약서의 해제 조항과 최후통지 문구를 명확히 작성해 두면, 상대방의 '묵시적 조건' 주장을 손쉽게 배척할 수 있습니다.

사건 개요

충청권 오피스텔 사업의 시행사는 7개 새마을금고 대주단으로부터 205억 원을 대출받으면서 오피스텔 160여 개 호실을 신탁회사에 담보신탁하고 대주단을 공동 1순위 우선수익자로 지정하였습니다.

시행사가 원리금 상환을 연체하여 약 134억 원의 채무가 남은 상태에서 신탁회사가 공매를 공고하자, 시행사는 ① 신탁계약과 특약이 우선수익자에게 수탁자와 같은 지위를 인정하여 신탁법 취지에 반하는 위법한 명의신탁이다, ② 궁박한 상태에서 체결된 불공정 법률행위이다, ③ 특약 조항이 신탁법 제35조·제71조에 위반된다, ④ 공매예정가격을 감정가의 74%로 정한 것은 위법하다, ⑤ 약관규제법상 불공정 조항이다 등 다양한 무효 사유를 들어 신탁회사 명의의 소유권이전등기 말소를 청구하였습니다.

주요 쟁점

• 신탁계약에서 우선수익자에게 단독 처분요청권 등을 부여하는 것이 신탁법의 취지에 반하는지 여부
• 대출 담보 목적의 신탁계약이 민법 제103조·제104조의 반사회질서·불공정 법률행위에 해당하는지 여부
• 신탁법 제35조(공평의무)·제71조(수익자 의사결정)의 '신탁행위로 달리 정한 경우' 예외 적용
• 수탁자와 우선수익자가 협의하여 공매 조건을 정할 수 있도록 한 특약의 효력

수행 내용 및 전략

신탁회사를 대리하여 답변서 및 여러 차례의 준비서면을 제출하면서, 신탁법 제2조의 신탁 정의와 제56조(수익자 지정)를 근거로 우선수익자에게 권리를 부여하는 것이 신탁의 본질에 부합함을 논증하였습니다.

205억 원의 대출과 그 담보 제공 사이에 급부의 현저한 불균형이 없고, 시행사가 궁박·경솔·무경험 상태에 있었다거나 신탁회사에 폭리의 악의가 있었다는 증거가 없음을 지적하였습니다.

신탁법 제35조와 제71조가 모두 '신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다'는 단서를 두고 있음을 들어 특약 조항의 유효성을 입증하였고, 공매예정가격 역시 특약 제12조 제3항에 따라 수탁자와 우선수익자가 협의하여 정할 수 있음을 밝혔습니다.

결과

법원은 원고의 주장을 모두 배척하고 청구를 전부 기각하였으며 소송비용도 원고가 부담하도록 하였습니다. 이로써 신탁회사와 대주단은 공매절차를 정상적으로 진행할 수 있게 되었습니다.

시사점

PF·담보대출 사업장에서 시행사가 '신탁계약 무효'를 주장하는 소송은 대주단의 담보권 자체를 흔드는 심각한 리스크입니다. 신탁법의 임의규정 구조와 대출 경위를 정확히 정리하여 대응하면 충분히 방어할 수 있는 사안이며, 약정 체결 단계에서부터 특약 문언을 정교하게 설계해 두는 것이 중요합니다.

사건 개요

수도권 소재 87개 호실 규모의 생활숙박시설을 담보로, 7개 새마을금고로 구성된 대주단이 80억 원 한도의 대출을 실행하였습니다. 담보는 부동산담보신탁 방식으로, 대주단이 제1순위 공동우선수익자로 지정되어 있었습니다.

차주가 이자 지급을 연체하여 기한이익이 상실되었고, 대주단의 요청에 따라 신탁회사가 공매절차를 개시하였습니다. 그러자 시행사(물상보증인 겸 위탁자)는 '신탁회사가 대주단과 담합하여 신탁재산을 헐값에 처분하려 한다', '처분 시마다 별도 수수료를 부당하게 수취했다', '위탁자의 신용정보를 누설했다'는 등의 주장을 하며 신탁법 제16조 제3항에 따라 법원에 수탁자 해임을 청구하였습니다.

수탁자가 해임될 경우 공매절차 전체가 중단되고 새로운 수탁자 선임 절차를 거쳐야 하므로, 대주단의 채권 회수가 사실상 무기한 지연될 위험이 있었습니다.

주요 쟁점

• 기한이익 상실 이후 개시된 공매절차가 신탁계약 및 특약에 따른 적법한 절차였는지 여부
• 수탁자가 위탁자에 대한 처분예정 통지 등 절차적 의무를 준수하였는지 여부
• 신탁처분수수료 수취의 근거와 정당성
• 수탁자에게 신탁법상 선관주의의무·충실의무 위반 등 '해임 사유'가 존재하는지 여부

수행 내용 및 전략

신탁회사를 대리하여, 차주의 이자 연체 사실과 기한이익 상실 통지 경위를 시간 순으로 정리하고, 신탁계약 제19조(신탁부동산 처분 시기) 및 특약 제10조(처분방법)에 따라 공매가 개시되었음을 객관적 자료로 소명하였습니다.

신탁회사가 위탁자가 신고한 통지처로 처분예정 사실을 지속적으로 발송한 기록을 제출하여 절차적 하자가 없음을 입증하였고, 신탁계약상 '신고된 주소로 통지하면 위탁자는 처분에 이의를 제기하지 못한다'는 조항을 강조하였습니다.

위탁자가 문제 삼은 수수료는 위탁자 스스로 제출한 자금집행요청서에 근거한 것임을 밝혀 '부당 수취' 주장을 반박하였으며, 담합·정보누설 주장에 대해서는 아무런 객관적 증거가 없음을 지적하였습니다.

무엇보다 부동산담보신탁의 본질적 목적이 대주단의 채권 확보에 있으므로, 우선수익자의 이익을 위한 공매 진행은 신탁목적에 부합하는 정당한 신탁사무임을 논증하였습니다.

결과

법원은 신탁회사가 신탁계약에 따라 처분예정 사실을 통지하고 공매절차를 진행한 것은 계약 조항에 따른 것이며, 신의칙·선관주의의무·충실의무 위반이나 부당이득 향유, 업무방해·신용훼손 사실을 인정할 증거가 없다고 판단하여 위탁자의 수탁자 해임 신청을 전부 기각하였습니다. 이로써 대주단은 중단 없이 공매절차를 이어가 채권을 회수할 수 있게 되었습니다.

시사점

부실 사업장에서 위탁자가 시간을 벌기 위해 수탁자 해임, 공매절차 정지 등 다양한 절차를 제기하는 경우가 많습니다. 신탁계약과 특약의 문언, 통지 기록, 자금집행 서류 등 '절차 준수의 흔적'을 평소에 꼼꼼히 남겨 두는 것이 이러한 공격을 방어하는 가장 확실한 무기가 됩니다.

사건 개요

앞선 사례와 같은 사업장에서, 시행사는 수탁자 해임 청구에 앞서 먼저 신탁회사를 상대로 '수의계약에 의한 공매 매각절차를 정지하라'는 가처분을 신청하였습니다. 처음에는 신탁계약 불이행에 따른 손해배상청구권을 피보전권리로 주장하다가, 심문 과정에서 신탁법상 수탁자 해임청구권으로 피보전권리를 변경하였습니다.

가처분이 인용될 경우 진행 중이던 수의계약 매각이 즉시 중단되어 대주단의 채권 회수가 막히는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 신탁법 제16조 제3항에 따른 수탁자 해임청구권이 민사집행법상 가처분의 피보전권리가 될 수 있는지 여부
• 수탁자 해임 사건은 비송사건절차법이 적용되는 비송사건이라는 대법원 판례의 적용
• 손해배상청구권을 피보전권리로 한 공매절차 정지 가처분의 보전 필요성

수행 내용 및 전략

신탁회사를 대리하여 답변서와 두 차례의 준비서면을 통해, 시행사가 주장하는 담합·수수료·정보누설 주장이 근거 없음을 소명하는 한편, 절차적 관점에서 '수탁자 해임 청구는 비송사건이므로 민사소송 방식으로 청구할 수 없다'는 대법원 판결(2020다213494)을 근거로 해당 청구권을 보전하기 위한 민사가처분 자체가 허용되지 않는다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

가처분 결정 이후에는 지체 없이 소송비용액 확정 신청을 제기하여, 상대방으로부터 변호사보수를 포함한 소송비용을 상환받도록 조치하였습니다.

결과

법원은 '수탁자 해임청구 사건은 비송사건이므로 민사판결절차에 의한 보전처분이 허용될 수 없다'고 판단하여 시행사의 가처분 신청을 부적법 각하하고 소송비용을 시행사가 부담하도록 하였습니다. 이어진 소송비용액 확정 절차에서 약 670만 원의 소송비용 상환 결정을 받아 실제 비용 회수까지 마무리하였습니다.

시사점

가처분은 '피보전권리'와 '보전의 필요성'이라는 두 요건을 모두 갖춰야 하며, 그중 피보전권리는 민사소송으로 실현 가능한 권리여야 합니다. 상대방이 급하게 제기한 보전처분일수록 이러한 절차적 요건의 흠결을 정확히 짚어내는 것이 가장 빠르고 확실한 방어가 됩니다.

사건 개요

충청권 아파트 신축사업의 시행사는 준공 직후 45개 호실을 담보신탁하고, 3개 새마을금고로 구성된 대주단으로부터 75억 원을 대출받았습니다. 대주단은 공동 1순위 우선수익자로 지정되었습니다.

그런데 시행사로부터 공사대금 등 약 9억 2,000만 원을 받지 못한 시공사는 '채무초과 상태의 시행사가 유일한 재산을 담보신탁한 것은 사해신탁'이라며, 신탁계약의 취소와 신탁등기 말소, 예비적으로 9억 원대의 가액배상을 청구하였습니다.

주요 쟁점

• 사해신탁 취소소송의 제척기간(취소원인을 안 날부터 1년) 도과 여부
• 채무초과 상태에서의 담보신탁이 사해신탁에 해당하는지 여부
• 신탁법 제8조 제1항 단서·제2항에 따라 우선수익자가 선의인 경우 수탁자를 상대로 취소를 구할 수 있는지 여부
• 대주단 금고들의 선의 여부를 뒷받침하는 객관적 사정

수행 내용 및 전략

신탁회사를 대리하여 제척기간 도과와 사해행위 부존재를 주장하는 한편, 핵심 방어논리로 '우선수익자 선의' 항변을 내세웠습니다. 신탁법은 수익자가 수익권 취득 당시 선의이면 취소를 구할 수 없고, 수익자 중 일부만 선의이면 악의의 수익자만을 상대로 취소할 수 있도록 정하고 있으므로, 대주단 전원이 선의라면 수탁자를 상대로 한 청구는 성립할 수 없다는 점을 논증하였습니다.

대주단 금고들이 시행사와 아무런 연고가 없는 비영리 금융기관인 점, 감정가 대비 대출 비율이 약 71%로 통상의 거래관행에 맞는 점, 신탁 당시 압류나 보전처분이 없었던 점, 그리고 시공사 스스로 대주단에 건축비 완납증명서와 유치권배제각서를 작성해 준 점 등을 자료로 정리하여 금고들의 선의를 입증하였습니다.

결과

법원은 담보신탁 자체는 사해신탁에 해당한다고 보면서도, 공동 1순위 우선수익자인 금고들이 수익권 취득 당시 채권자를 해함을 알지 못하였으므로 수탁자를 상대로는 신탁계약의 취소와 원상회복을 청구할 수 없다고 판단하여, 시공사의 주위적·예비적 청구를 모두 기각하였습니다. 이후 소송비용액 확정 절차에서 약 1,552만 원의 소송비용 상환 결정도 받아냈습니다.

시사점

사해신탁 소송에서는 신탁계약 자체가 사해행위로 판단되더라도, 우선수익자인 금융기관의 선의를 입증하면 신탁과 담보를 지킬 수 있습니다. 대출 실행 당시의 심사 자료와 시공사로부터 받아 둔 각서 등이 결정적인 방어 자료가 됩니다.

사건 개요

서울 도심의 주상복합 개발사업에서 30개 새마을금고로 구성된 대주단은 1,000억 원 한도의 대출을 실행하고, 관리형토지신탁의 공동 1순위 우선수익자가 되었습니다. 신탁계약 특약에는 위탁자의 계약 위반 등 사유가 있으면 위탁자의 모든 권한을 대출금융기관 또는 그가 지정하는 자에게 위임한다는 조항이 있었습니다.

시행사가 분양계약서를 무단으로 반출한 뒤 대리금융기관의 거듭된 회수 요청에도 시정하지 않자, 대리금융기관은 위 특약에 따라 위탁자 권한을 시공사에 위임한다고 통보하였습니다. 이에 시행사는 30개 금고 전원을 상대로 권한위임 통보행위가 무효라는 확인 소송을 제기하였고, 차주 회사도 대리금융기관을 상대로 별도의 손해배상 소송을 제기하였습니다.

주요 쟁점

• 특약상 '대출금융기관 또는 그가 지정하는 자'에 시공사가 포함되는지 등 권한위임 조항의 해석
• 분양계약서 미회수가 권한위임 사유에 해당하는지와 절차적 정당성
• 소송 중 대주단이 우선수익권 등 권리 일체를 양도한 경우 대주단을 상대로 한 무효확인의 소에 확인의 이익이 있는지 여부
• 위탁자의 동의 없이 이루어진 우선수익권 양도의 효력

수행 내용 및 전략

피고 대주단을 대리하여 권한위임 통보가 특약에 따른 적법한 조치였음을 실체적으로 다투는 한편, 소송 도중 대주단이 신탁계약상 우선수익권 등 권리 일체를 새마을금고 자산관리회사에 양도하고 수탁자의 동의까지 받았다는 점을 본안 전 항변으로 내세웠습니다.

특약상 우선수익권을 양도하면 신탁계약 당사자로서의 지위 전부가 양도된 것으로 본다는 조항을 근거로, 대주단은 더 이상 법률관계의 당사자가 아니고 대주단을 상대로 확인판결을 받아도 그 효력이 양수인에게 미치지 않으므로 확인의 이익이 없다는 점을 논증하였습니다. 위탁자의 동의가 없어 양도가 무효라는 시행사의 주장에 대해서는, 특약이 수탁자의 사전 동의만을 요건으로 정하고 있음을 들어 반박하였습니다.

결과

법원은 대주단의 계약상 지위가 자산관리회사에 전부 양도되어 대주단을 상대로 무효확인을 구할 확인의 이익이 없다고 보고, 시행사의 소를 모두 각하하였으며 소송비용도 시행사가 부담하도록 하였습니다. 차주 회사가 대리금융기관을 상대로 제기한 손해배상 소송도 원고의 소취하로 종결되었습니다.

시사점

대규모 대주단 사업장에서는 위탁자가 대주단 전체를 상대로 여러 소송을 동시에 제기하는 경우가 많습니다. 실체 판단에 앞서 당사자적격이나 확인의 이익 같은 소송요건을 정확히 짚으면, 본안 판단 없이도 분쟁을 신속히 종결시킬 수 있습니다.

사건 개요

서울 강남권 오피스텔 개발사업은 시행사가 관리형토지신탁을 통해 진행하고 신탁회사가 분양자가 되는 구조였습니다. 공동시공사가 회생절차에 들어가면서 입주예정일 연기가 불가피해지자, 시행사는 수분양자들에게 입주예정일 변경을 안내하였습니다.

그러자 계약금 약 1억 3,566만 원을 납부한 한 수분양자는 분양계약 해제를 통보하고, 계약금 반환과 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 합한 약 2억 7,132만 원과 지연손해금의 지급을 청구하였습니다. 같은 사업장에서는 다른 수분양자들의 유사 소송도 잇따라 제기되었습니다.

주요 쟁점

• 분양계약서 해제 조항('3개월 초과 지연' 및 '3개월 경과 후 2회 이상 최고')의 요건 구조 해석
• 시공사 회생, 화물연대·레미콘 파업, 관할 구청의 공사중지명령 등이 불가항력 사유에 해당하는지 여부
• '입주예정일 ○년 ○월'로만 정한 경우 기한의 확정과 불가항력 기간만큼의 순연
• 해제권 발생 전에 이루어진 해제 통보와 이행 최고의 효력

수행 내용 및 전략

시행사와 신탁회사를 함께 대리하여, 분양계약서 해제 조항은 '3개월 초과 지연'이라는 해제권 발생요건과 '입주예정일로부터 3개월이 지난 뒤 2회 이상 최고'라는 행사요건을 함께 정한 것이므로 두 요건을 모두 갖추어야 해제할 수 있다는 점을 논증하였습니다.

공사 지연 사유를 유형별로 정리하고, 특히 관할 구청이 건축 관련 법령을 잘못 해석하여 공사중지명령을 내렸고 이후 행정법원의 집행정지 결정으로 공사가 재개된 경위를 자료로 입증하여, 그 기간만큼은 시행자 측에 책임이 없는 불가항력 기간임을 주장하였습니다.

이를 토대로 수분양자의 해제 통보와 이행 최고가 모두 해제권을 행사할 수 있는 시점보다 앞서 이루어져 효력이 없다는 점을 밝혔습니다.

결과

법원은 해제 조항이 해제권의 발생요건과 행사요건을 함께 정한 것이라고 해석하고, 위법한 공사중지명령 기간(약 2개월 8일)만큼 입주예정일이 순연되었다고 인정하였습니다. 그 결과 수분양자의 해제 통보와 최고는 해제권 행사 가능 시점 이전에 이루어진 것으로 부적법하다고 보아, 원고의 청구를 모두 기각하였습니다. 같은 사업장에서 다른 수분양자가 제기한 부당이득 반환 소송도 원고의 소취하로 종결되었습니다.

시사점

수분양자의 계약해제 소송에서는 분양계약서 해제 조항의 문언 구조와 입주 지연 사유의 성격이 결론을 좌우합니다. 공사 지연 경위에 관한 행정·소송 자료를 체계적으로 확보해 두면, 대량 해제 소송 국면에서도 시행사와 신탁회사의 책임을 효과적으로 줄일 수 있습니다.

사건 개요

성공사례 11과 같은 충청권 오피스텔 사업장에서, 시행사는 7개 새마을금고 대주단으로부터 205억 원을 대출받으면서 오피스텔을 담보신탁하였습니다. 시행사가 원리금 상환을 연체하여 약 134억 원이 남은 상태에서 수탁자가 공매를 공고하자, 시행사는 소유권이전등기 말소청구 본안 소송을 제기하면서 판결 선고 시까지 공매절차를 중지해 달라는 가처분을 신청하였습니다.

시행사는 신탁계약과 특약이 우선수익자에게 수탁자와 같은 지위를 인정한 위법한 명의신탁이고, 신탁법에 반하며, 불공정한 계약이어서 무효라고 주장하였습니다. 가처분이 인용되면 본안이 끝날 때까지 공매가 멈추어 대주단의 채권 회수가 장기간 막히는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 본안 판결과 같은 결과를 미리 얻는 '만족적 가처분'에 요구되는 고도의 소명 정도
• 우선수익자가 참여하여 체결된 신탁계약과 우선수익자의 처분요청권 부여가 신탁법에 반하는지 여부
• 대출 담보 목적의 신탁계약이 불공정 법률행위에 해당하는지 여부
• 신탁업을 겸영하는 금융기관이 수탁자가 된 것의 적법성과 기한이익 상실에 따른 처분사유 발생

수행 내용 및 전략

수탁자를 대리하여, 공매절차 중지는 본안 판결 전에 채권자의 권리가 만족되는 것과 같은 결과를 가져오는 만족적 가처분이므로 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 필요하다는 점을 먼저 강조하였습니다.

신탁계약은 위탁자와 수탁자가 직접 체결한 것이어서 우선수익자가 참여하였다는 사정만으로 무효가 될 수 없고, 205억 원을 대출받으면서 우선수익권을 부여한 경위에 비추어 처분요청권 부여도 신탁의 취지에 맞는다는 점을 논증하였습니다. 아울러 은행법상 금융기관도 신탁업을 겸영할 수 있다는 점과, 기한이익 상실에 다툼이 없어 신탁계약상 처분사유가 이미 발생하였다는 점을 소명하였습니다.

결과

법원은 신탁계약과 특약이 신탁법에 반하거나 위법한 명의신탁 또는 불공정 법률행위로서 무효라고 볼 수 없고, 기한이익 상실로 처분사유가 발생하여 공매 진행이 위법하다고 보기 어렵다며 시행사의 가처분 신청을 기각하였습니다. 이후 이어진 본안 소송에서도 시행사의 청구가 전부 기각되었습니다(성공사례 11).

시사점

공매를 앞둔 위탁자는 본안 소송과 함께 공매중지 가처분을 제기하여 시간을 버는 경우가 많습니다. 만족적 가처분의 엄격한 소명 기준을 정확히 짚고 신탁계약의 유효성을 초기에 충실히 소명하면, 공매 일정을 지키면서 본안까지 유리하게 이끌 수 있습니다.

사건 개요

수도권 대형 상업시설의 지하층 일부(약 1,200㎡)는 부동산담보신탁으로 신탁회사에 소유권이 이전되어 있었고, 새마을금고 대주단이 우선수익자로 지정되어 있었습니다. 위탁자인 시행사는 우선수익자들의 동의를 받아 키즈카페 운영사와 10년 기간의 임대차계약을 체결하였고, 차임은 매출액의 일정 비율을 신탁회사 계좌로 지급하기로 하였습니다.

그런데 임차인은 약 2년 가까이 차임을 지급하지 않았고, 신탁회사는 위탁자를 대위하여 임대차계약 해지를 통지하고 건물 인도를 청구하였습니다. 임차인은 '위탁자와 코로나 기간 동안 차임을 면제하기로 합의하였으므로 연체가 아니다'라고 다투었고, 1심에서는 원고의 청구가 받아들여지지 않았습니다.

주요 쟁점

• 위탁자와 임차인 사이의 '차임 면제 합의'의 존재와 그 면제 기간의 범위
• 면제 기간 종료 후 누적된 차임 연체가 계약상 해지 사유(3개월분 체납)에 해당하는지 여부
• 수탁자가 위탁자를 대위하여 임대차계약을 해지하고 인도를 구할 수 있는지(피보전권리) 여부
• 해지 통지 이후 임차인이 일부 차임을 지급한 경우 해지권이 소멸하는지 여부

수행 내용 및 전략

항소심을 맡아 면제 합의서의 문언을 다시 분석하였습니다. 합의서는 면제 기간을 '1년'으로 정하고 연장은 '추후 합의'로 하도록 되어 있었으므로, 연장 합의가 없는 이상 1년이 지난 뒤부터는 차임 지급의무가 되살아난다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

면제 기간이 끝난 뒤 10개월분 차임이 연속으로 미납된 사실을 정리하고, 임대차계약상 '3개월분 차임 체납 시 즉시 해지' 조항에 따라 해지권이 발생하였음을 입증하였습니다.

신탁계약상 수탁자는 처분을 위해 위탁자에게 인도를 구할 수 있고 신탁회사 계좌로 들어오는 차임은 신탁수익에 해당한다는 점을 들어, 수탁자의 채권자대위 요건이 충족됨을 논증하였습니다. 아울러 임대료 입금 내역과 우선수익자 동의서를 근거로 임대차의 실제 당사자가 운영 법인임을 특정하였습니다.

결과

항소심 법원은 1심 판결을 취소하고, 임차인에게 키즈카페 부분 약 1,200㎡를 신탁회사에 인도하라고 명하면서 소송 총비용도 임차인이 부담하도록 하였습니다. 면제 합의는 1년간만 효력이 있고, 그 후 누적된 연체로 임대차계약이 적법하게 해지되었으며, 사후의 일부 지급만으로는 해지권이 소멸하지 않는다고 판단하였습니다.

임차인이 상고하였으나 대법원은 상고를 기각하였고, 이로써 인도 판결이 최종 확정되었습니다.

시사점

신탁 부동산의 임대차에서는 위탁자와 임차인 사이의 '이면 합의'가 명도의 가장 큰 걸림돌이 됩니다. 합의서의 문언, 기간, 연장 요건을 정밀하게 해석하고 차임 입금 내역을 꼼꼼히 정리하면, 1심에서 패소한 사건도 항소심에서 충분히 뒤집을 수 있습니다.

사건 개요

수도권 소재 도시형생활주택 10개 호실을 담보로 새마을금고가 38억 7,500만 원 한도의 대출을 실행하고 신탁회사에 담보신탁하였습니다. 차주의 이자 연체로 기한이익이 상실되어 공매가 진행되던 중, 한 업체가 '시행사의 시공사에 대한 공사대금채무 약 6억 원을 대위변제하였고 인테리어 공사비와 관리비도 지출하였다'며 유치권을 주장하고, 그 직원과 지인들을 각 호실에 거주하게 하였습니다. 시행사로부터 호실을 매수했다는 사람도 입주해 있었습니다.

주요 쟁점

• 시공사가 대주단에 유치권 포기각서를 제출한 상태에서 그 채권을 대위변제한 자가 유치권을 주장할 수 있는지 여부
• 인테리어 공사비·공과금 지출 주장에 대한 증거의 신빙성
• 각 호실 거주자가 직접점유자인지 점유보조자인지 여부
• 수탁자 사전 승낙 없이 위탁자와 체결한 매매계약의 대항력

수행 내용 및 전략

소 제기 전에 두 차례에 걸쳐 점유이전금지가처분을 신청·집행하여 점유 현황을 고정하였습니다.

본안에서는 시공사의 유치권 포기각서를 제출하여 대위변제자 역시 포기된 유치권을 대위 행사할 수 없음을 논증하고, 상대방이 제출한 견적서와 계좌이체 내역이 실제 공사와 연결되지 않으며 공과금 납부 계좌도 위탁자 명의라는 점을 세밀히 분석하여 반박하였습니다.

각 호실 거주자들이 유치권 주장 업체의 지시로 거주하는 점유보조자에 불과함을 밝혀 업체 자체를 상대로 한 예비적 인도청구를 추가하였고, 매수인에 대해서는 신탁계약상 수탁자 사전 승낙 없는 매매계약은 대항할 수 없음을 주장하였습니다.

판결 선고 후 즉시 집행문을 받아 강제집행(계고·개문)을 진행하고 점유자들로부터 이행각서와 명도확인서를 받아 호실을 인도받았습니다.

결과

법원은 유치권 주장 업체의 유치권이 존재하지 않음을 확인하고, 해당 업체와 위탁자, 매수인에게 각 호실의 인도를 명하는 가집행 판결을 선고하였습니다. 판결에 기한 강제집행으로 다수 호실의 퇴거·인도가 완료되었고, 상대방의 항소심 대응도 이어가고 있습니다.

시사점

여러 명이 여러 호실을 나누어 점유하는 사건에서는 '누가 진짜 점유자인지'를 정확히 특정하는 것이 판결의 집행 가능성을 좌우합니다. 가처분으로 점유를 고정하고 점유보조자 법리를 활용하여 집행 대상을 명확히 한 것이 신속한 명도로 이어졌습니다.

사건 개요

영남권 토지담보대출(채권최고액 45억 6,000만 원)에서 차주가 채무를 연체하자 대주단은 근저당권에 기해 임의경매를 신청하였습니다. 경매개시 직후 한 토목공사업체가 '차주와 16억 원의 공사도급계약을 체결하여 공사를 시행했고 약 10억 6,000만 원의 기성고 대금이 미지급되었다'고 주장하면서 토지 한쪽에 컨테이너와 현수막을 설치하고 유치권을 신고하였습니다.

유치권이 인정되면 낙찰가가 크게 하락하거나 경매 자체가 진행되지 않아 대주단의 채권 회수에 심각한 차질이 생기는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 유치권 부존재 확인소송에서 피담보채권 존재에 대한 증명책임의 소재
• 공사도급계약이 4필지 중 1필지만을 대상으로 한 경우 나머지 필지와의 견련관계
• 세금계산서 발행 내역과 확정된 지급명령만으로 기성고 채권의 존재를 인정할 수 있는지 여부
• 컨테이너·현수막 설치가 유치권 성립 요건인 '점유'에 해당하는지 여부

수행 내용 및 전략

소극적 확인소송의 증명책임 법리(대법원 2013다99409)를 바탕으로, 유치권자라고 주장하는 피고가 피담보채권과 점유를 증명해야 함을 명확히 하였습니다.

현장을 여러 차례 방문하여 사진과 영상을 촬영하고, 피고가 주장하는 정도의 토목공사가 이루어지지 않았음을 시각적으로 입증하였으며, 피고가 경매 개시 이후 차주를 상대로 받아 둔 지급명령은 이해관계인끼리 만든 것에 불과함을 지적하였습니다.

공사도급계약의 대상이 1필지에 한정되어 다른 필지에는 견련관계가 없다는 점, 현수막과 컨테이너가 제3자의 출입을 배제하지 못하여 사회통념상 '점유'로 볼 수 없다는 점을 판례에 근거하여 논증하였습니다.

결과

법원은 '피고가 제출한 증거만으로는 미지급 공사대금채권의 존재를 인정하기 부족하고, 설령 채권이 있더라도 컨테이너와 현수막 설치만으로는 점유를 인정할 수 없다'고 판단하여 담보 토지 전부에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 않음을 확인하였습니다. 소송비용의 대부분도 피고가 부담하게 되었습니다.

시사점

경매 개시 직후 등장하는 '허위·과장 유치권'은 금융기관 담보권 실행의 대표적 장애 요인입니다. 현장 증거 확보, 세금계산서·지급명령의 허점 분석, 점유 요건에 대한 법리적 공격을 결합하면 충분히 배척할 수 있습니다.

사건 개요

성공사례 02와 같은 수도권 상업시설에서, 위탁자인 시행사로부터 상가 호실을 임차한 개인 임차인이 차임을 장기간 연체하였습니다. 수탁자인 신탁회사는 위탁자를 대위하여 임대차계약 해지를 통지하고 인도를 청구하였습니다.

임차인은 '위탁자와 코로나를 이유로 1년 넘는 기간의 차임을 면제하기로 합의하였다'며 위탁자 대표 명의의 사실확인서까지 제출하였고, 1심에서는 원고의 청구가 받아들여지지 않았습니다.

주요 쟁점

• 임차인이 제출한 '코로나 유예 임료 면제 합의서'의 진정성과 신빙성
• 수탁자·우선수익자의 사전 동의 없이 위탁자가 임대차 조건(차임)을 변경할 수 있는지 여부
• 신탁원부에 기재된 신탁계약상 제한을 제3자인 임차인에게 대항할 수 있는지 여부
• 3기 이상 차임 연체로 해지권이 발생한 뒤 일부 차임을 지급한 경우 해지권의 소멸 여부

수행 내용 및 전략

항소심에서 면제 합의서 작성 경위를 추적하여, 위탁자 대표로부터 '해당 합의서는 임차인이 위탁자의 허락이나 위임 없이 임의로 작성한 것이고 차임을 면제해 준 사실이 없다'는 새로운 사실확인서를 받아 제출하였습니다. 이로써 임차인이 1심에서 제출한 확인서의 신빙성을 정면으로 무너뜨렸습니다.

설령 면제 합의가 있었더라도, 신탁계약은 '위탁자는 수탁자와 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 등의 행위를 할 수 없다'고 정하고 있고 이 제한은 신탁원부에 기재되어 제3자에게도 대항할 수 있으므로, 동의 없는 차임 면제는 신탁회사에 효력이 없다는 점을 예비적으로 주장하였습니다.

나아가 면제 대상이 아닌 기간의 연체만으로도 3기 이상 연체가 성립한다는 점을 입금 내역으로 입증하고, 해지권 발생 후의 일부 변제는 해지권을 소멸시키지 않는다는 대법원 판례를 제시하였습니다.

결과

항소심 법원은 면제 합의 자체를 인정할 증거가 부족하고, 설령 합의가 있었더라도 신탁원부에 기재된 사전동의 조항에 반하여 효력이 없으며, 3기 이상 연체로 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였습니다. 법원은 1심 판결을 취소하고 임차인에게 상가 인도를 명하였으며, 소송 총비용도 임차인이 부담하도록 하였습니다.

시사점

신탁 부동산에서는 위탁자 단독으로 임대차 조건을 바꿀 수 없다는 점이 신탁원부를 통해 제3자에게도 주장될 수 있습니다. 상대방이 제출한 '확인서'의 작성 경위를 끝까지 확인하고, 신탁계약의 동의 조항을 함께 활용하면 1심의 불리한 판단도 뒤집을 수 있습니다.

사건 개요

충청권 토지담보대출에서 차주가 이자를 연체하여 기한이익이 상실되었고, 대주단은 공매를 통해 채권을 회수하려 하였습니다. 그런데 사업부지 위에 컨테이너 여러 동이 설치되어 관련 회사가 이를 점유하고 있었고, 유치권 신고까지 이루어져 있어 공매 진행에 큰 장애가 되었습니다.

주요 쟁점

• 신탁회사 소유 토지에 대한 점유자의 점유 권원 존부
• 1심 판결 선고 후 점유자가 컨테이너를 인접 토지로 옮긴 데 따른 항소심에서의 청구취지 확장
• 판결 확정 후 임의 이행 거부에 대한 대체집행 및 강제집행
• 점유자의 유치권 신고 및 경매방해 행위에 대한 민·형사 병행 대응

수행 내용 및 전략

소송 제기에 앞서 점유이전금지가처분을 신청·집행하여 점유자가 바뀌더라도 판결의 효력이 미치도록 조치하였습니다.

토지인도 소송 1심에서 컨테이너 철거 및 토지 인도 판결을 받았는데, 점유자가 판결 직후 컨테이너 일부를 인접한 다른 담보 토지로 옮기자 항소심에서 청구취지를 확장하여 옮겨진 컨테이너까지 철거 대상에 포함시켰습니다.

항소심 승소 판결 후 점유자가 상고하였으나 이를 취하하도록 압박하는 한편, 집행문을 부여받아 강제집행을 신청하였고, 집행 과정에서 점유자와 협의하여 컨테이너를 임의 이동시키고 토지를 인도받았습니다. 아울러 점유자의 경매방해·강제집행면탈 등 행위에 대해서는 형사 고소를 병행하였습니다.

결과

고등법원은 확장된 청구를 포함하여 원고의 청구를 전부 인용하고 소송비용 전부를 피고가 부담하도록 판결하였으며, 상고는 일부 취하로 종결되었습니다. 이후 강제집행을 통해 토지를 완전히 명도받아 대주단이 담보권을 실행할 수 있는 상태를 회복하였습니다.

시사점

불법점유자는 판결이 나온 뒤에도 점유 위치를 바꾸거나 상고로 시간을 끄는 경우가 많습니다. 가처분으로 점유를 고정하고, 판결 이후에도 집행 단계까지 끈질기게 대응해야 비로소 '명도'가 완성됩니다.

사건 개요

수도권 전원주택 부지 조성사업의 시행사는 2개 새마을금고로부터 67억 원을 대출받고 사업부지를 신탁회사에 담보신탁하였습니다. 시행사와 토목공사 하도급계약(공사대금 8억 5,000만 원)을 체결한 하수급인은 공사대금을 받지 못하자 사업부지 일부를 점유하며 신탁회사를 상대로 유치권 존재 확인의 소를 제기하였습니다.

하수급인은 과거 대주단에게 '대출약정상 기한이익상실 사유가 발생하면 별도 약정 없이도 일체의 시공권 및 유치권을 절대적으로 포기한다'는 내용의 포기각서를 작성·교부한 바 있었습니다.

주요 쟁점

• 대주단을 상대방으로 작성된 유치권 포기각서(유치권 배제 특약)의 효력을 특약 당사자가 아닌 신탁회사가 주장할 수 있는지 여부
• 포기각서에 정한 조건(기한이익 상실)의 성취 여부
• 새마을금고 여신거래기본약관상 기한이익 상실 사유(이자 14일 이상 연체)의 적용

수행 내용 및 전략

유치권 배제 특약의 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다는 대법원 결정(2010마1544) 및 판결(2016다234043)을 핵심 법리로 제시하였습니다.

여신거래기본약관 제7조 제3항에 따라 시행사가 이자를 14일 이상 연체하여 기한이익을 상실하였고, 금고가 기한이익 상실을 통보한 사실을 입증하여 포기각서의 조건이 성취되었음을 밝혔습니다.

이에 따라 다른 유치권 법정요건의 충족 여부를 따질 필요 없이 원고는 신탁회사에 유치권을 주장할 수 없다고 논증하였습니다.

결과

법원은 '원고와 대주단 사이의 유치권 포기각서로 유치권 배제 특약이 체결되었고 특약의 당사자가 아닌 신탁회사도 그 효력을 주장할 수 있다'고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다. 이후 대주단은 같은 사업장에서 점유이전금지가처분까지 집행하여 명도 절차를 진행하였습니다.

시사점

대출 실행 시 시공사·하수급인으로부터 유치권 포기각서를 받아 두는 것은 담보 관리의 기본이지만, 그 각서가 신탁회사 명의의 소송에서도 유효하게 작동한다는 점을 법원이 확인해 준 의미 있는 사례입니다.

사건 개요

충청권 소재 상가·주거 복합건물의 위탁자는 새마을금고로부터 33억 원을 대출받고 건물을 담보신탁하였습니다. 신탁계약에는 '위탁자가 임대차계약을 하려면 수탁자와 수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다'는 조항이 있었으나, 위탁자는 동의 없이 여러 호실을 제3자에게 임대하였고, 위탁자와 그 배우자는 카페와 창고 등으로 다수 호실과 공용부분을 직접 점유하고 있었습니다.

기한이익 상실 후 공매를 진행하려 하였으나 점유자들이 다수여서 매수 희망자를 찾기 어려운 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 수탁자·수익자 동의 없는 임대차계약의 수탁자에 대한 대항력
• 위탁자와 그 배우자의 점유 권원 존부 및 공용부분·일부 호실의 점유 범위 특정
• 다수 점유자에 대한 효율적인 절차 설계(가처분 → 소송 → 집행)

수행 내용 및 전략

위탁자 측과 임차인들을 나누어 점유이전금지가처분을 신청하고, 이후 추가로 확인된 점유자에 대하여 2차 가처분까지 신청하여 총 3건의 가처분 결정과 집행을 마쳤습니다.

임차인들을 상대로 한 건물인도 소송에서는 신탁계약 제10조 제3항의 사전 동의 조항과 임대차계약서, 전입세대열람 자료를 제출하여 임차인들이 수탁자에게 대항할 수 없음을 입증하였습니다.

위탁자와 배우자를 상대로 한 소송에서는 도면을 첨부하여 호실별·공용부분별 점유 범위를 특정하고, 재판부의 화해권고결정에 대하여 의뢰인에게 수용 여부에 관한 법률의견을 제시하여 신속한 명도 확보라는 목표에 맞는 결정을 내릴 수 있도록 하였습니다.

결과

임차인들에 대한 소송에서는 전원에 대하여 인도를 명하는 가집행 판결을 받았고(일부 임차인은 소송 중 자진 퇴거하여 소 취하), 위탁자와 배우자에 대해서는 기한을 정하여 전 호실과 공용부분을 인도하도록 하는 화해권고결정이 확정되어 확정판결과 동일한 효력을 확보하였습니다.

시사점

무단 임대차가 얽힌 담보물의 명도는 점유자 파악과 절차 설계가 성패를 가릅니다. 가처분으로 점유를 고정하고, 점유자별로 가장 빠른 종결 방식(판결·화해·자진퇴거)을 선택하는 유연한 접근이 효과적이었습니다.

사건 개요

의뢰인 농업협동조합은 사업 부지로 사용하기 위해 토지를 매수하고, 인접한 하천 부지에 대하여는 지방자치단체로부터 공유수면 점용허가를 받았습니다. 그런데 전 소유자의 아들이 두 토지에 걸쳐 컨테이너를 설치해 두고 수년간 철거 요청에 응하지 않아 토지를 활용할 수 없는 상황이었습니다.

주요 쟁점

• 토지 소유자로서의 방해배제청구와, 공유수면 점용허가권자로서 지방자치단체를 대위한 청구의 구성
• 측량감정을 통한 컨테이너 점유 부분의 정확한 특정
• 임료 감정에 기초한 부당이득 반환 범위 및 점용권의 법적 성질(채권)에 따른 청구 범위의 한계
• 판결 확정 후 임의 이행이 없을 경우의 대체집행 절차

수행 내용 및 전략

소장 제출 후 측량 및 임료 감정을 신청하여 컨테이너가 차지하는 면적을 도면상 정확히 특정하고, 감정 결과에 맞추어 청구취지를 변경하였습니다.

하천 부지는 의뢰인 소유가 아니므로 점용허가권자의 지위에서 관리청을 대위하여 철거·인도를 구하는 법적 구성을 취하였고, 재판부의 화해권고결정 단계를 거쳐 판결까지 이끌었습니다.

판결 선고 후 집행문과 송달증명을 받아 대체집행을 신청하고, 상대방 주소 불명에 따른 주소보정·야간송달 등 집행 단계의 절차도 끝까지 수행하였습니다.

결과

법원은 피고에게 두 토지 위의 컨테이너를 철거하고 해당 토지 부분을 인도할 것과, 의뢰인 소유 토지 부분에 대한 임료 상당 부당이득금 및 철거 완료일까지 월 임료를 지급할 것을 명하는 가집행부 판결을 선고하였습니다. 이후 집행문 부여와 대체집행 신청을 통해 토지 회복 절차를 마무리하였습니다.

시사점

작은 컨테이너 하나라도 토지 이용 전체를 가로막을 수 있습니다. 소유권에 기한 청구와 점용허가권에 기한 대위청구를 함께 구성하고, 측량·임료 감정으로 청구 범위를 명확히 하면 판결과 집행이 모두 순조롭게 진행됩니다.

사건 개요

한 새마을금고는 수도권 상업시설 사업과 관련하여 법인 차주에게 10억 원을 단독으로 대출하였고, 차주의 대표가 연대보증을 하였습니다. 차주가 원리금을 연체하자 금고는 대출금 회수를 위한 법적 절차를 의뢰하였습니다.

금고는 먼저 비용과 시간이 적게 드는 지급명령을 신청하였으나, 차주와 연대보증인은 지급명령에 이의신청을 하여 사건이 본안 소송으로 넘어갔습니다.

주요 쟁점

• 대출약정과 연대보증약정에 따른 원금, 약정이자, 연체이자의 정확한 산정
• 채무자들의 단순 이의신청 이후 본안 소송에서의 신속한 판결 확보
• 판결 이후 실제 회수를 위한 채무자 재산 파악

수행 내용 및 전략

대출약정서, 연대보증약정서, 이자계산 내역을 정리하여 원금 10억 원과 기간별 약정이율·지연이율을 특정한 청구취지를 구성하고, 지급명령 단계부터 본안 전환을 염두에 둔 증거를 갖추었습니다.

채무자들이 청구 내용을 다투는 취지가 없는 단순 이의신청서만 제출한 뒤 답변서도 내지 않고 변론기일에도 출석하지 않자, 자백간주에 의한 판결을 받을 수 있도록 절차를 신속하게 진행하였습니다.

판결 이후에는 재산명시 신청을 제기하여 채무자들의 재산을 파악하고 강제집행으로 이어질 수 있도록 후속 절차를 밟았습니다.

결과

법원은 채무자들이 원고의 주장 사실을 모두 자백한 것으로 보고, 차주와 연대보증인이 연대하여 10억 원과 이에 대한 약정이자 및 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용도 피고들이 부담하고 가집행도 허용되었으며, 이후 재산명시 결정까지 받아 회수 절차를 이어갔습니다.

시사점

대출금 회수는 지급명령, 본안, 재산명시, 강제집행으로 이어지는 단계별 절차를 미리 설계해 두는 것이 중요합니다. 처음부터 본안을 염두에 두고 청구취지와 증거를 정비해 두면, 상대방이 이의신청으로 시간을 끌더라도 빠르게 판결을 받아낼 수 있습니다.

사건 개요

의뢰인은 호주에 체류하던 중 알게 된 지인으로부터 '학생비자 잔고증명을 위해 24시간만 빌려 달라', '가족의 교통사고 합의금이 급하다'는 등의 부탁을 받고, 여러 차례에 걸쳐 약 5만 호주달러와 원화 500여만 원을 건넸습니다.

상대방은 초기에 일부를 갚았으나 이후 상환을 미루다가 다른 채권자들에게 알리지 않은 채 한국으로 귀국하였고, 채무를 인정하며 상환을 약속한 뒤 다시 연락을 끊었습니다. 확인 결과 상대방은 같은 시기에 같은 명목으로 10여 명에게서 돈을 빌린 것으로 드러났습니다.

주요 쟁점

• 외화(호주달러) 채권을 국내 법원에서 원화로 청구할 때의 청구취지 구성과 환산 기준 시점
• 단순 대여금을 넘어 처음부터 변제 의사·능력이 없었던 편취(불법행위)로 볼 수 있는지 여부
• 해외에서 귀국한 상대방의 국내 주소 확인 및 송달

수행 내용 및 전략

카카오톡 대화, 송금 내역, 상환 내역을 날짜별로 정리하여 교부액, 상환액, 미상환 잔액을 호주달러와 원화로 구분해 특정하였습니다.

상대방이 다른 피해자들에게도 같은 명목으로 중복 차용한 사실, '원화 송금이 불가능하다'고 하면서도 다른 채권자에게는 원화로 상환한 사실 등을 근거로 편취의 고의를 주장하는 불법행위 손해배상을 청구하였고, 형사 고소도 함께 진행하였습니다.

외화채권의 원화 환산과 관련한 법리를 검토하여 청구취지를 구성하였고, 상대방의 국내 주소를 확보하여 소송을 진행하였습니다.

결과

상대방이 답변서를 제출하지 않아 법원은 무변론으로 원고 승소 판결을 선고하였습니다. 법원은 외화채권을 판결 선고일에 가장 가까운 날의 환율로 환산하여, 상대방에게 약 3,900만 원과 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 명하였습니다. 환율 적용에 따른 차액만 기각되었을 뿐 사실상 청구 전액이 인용되었고, 소송비용도 상대방이 부담하게 되었습니다.

시사점

해외에서 생긴 금전 피해도 상대방이 국내에 있다면 국내 법원에서 회수할 수 있습니다. 메신저 대화와 송금 내역을 빠짐없이 보관하고, 외화채권의 환산 기준까지 고려하여 청구를 설계하는 것이 신속한 승소의 열쇠입니다.

사건 개요

의뢰인은 지인인 채무자에게 돈을 빌려주고 채무자 소유 토지에 채권최고액 1억 5,600만 원의 근저당권을 설정받았습니다. 이후 채무자에 대해 지급명령을 받은 한 금융기관이 그 토지에 강제경매를 신청하였고, 배당절차에서 의뢰인이 3순위 근저당권자로 배당을 받게 되자 해당 금융기관은 '근저당권 설정 당시 채무자의 소극재산이 약 18억 원으로 적극재산 약 8억 9,000만 원을 초과하는 채무초과 상태였으므로 근저당권 설정은 사해행위'라며 배당이의의 소를 제기하였습니다.

주요 쟁점

• 채무자의 채무초과 여부 판단 시 담보부 채무의 산정 방법
• 다른 금융기관에 제공된 담보물의 가액을 소극재산에서 공제해야 하는지 여부
• 근저당권 설정의 경위와 피담보채권(차용금)의 실재성

수행 내용 및 전략

차용금증서, 이체확인증, 문자메시지 기록 등을 제출하여 근저당권의 피담보채권이 실제 대여금임을 입증하였습니다.

상대방이 소극재산으로 계산한 각 금융기관 채무 가운데 감정가 18억 원 및 약 15억 원 상당의 담보가 제공된 채무는 담보물 가액 범위에서 사실상 변제가 확보된 채무이므로 채무초과 판단 시 공제되어야 한다는 점을, 각 경매사건의 감정평가서와 배당표를 확보하여 구체적 수치로 입증하였습니다.

여러 차례의 준비서면 공방과 영상재판을 거쳐 변론을 마무리하였고, 승소 후에는 소송비용액 확정 신청까지 진행하여 비용 회수를 완료하였습니다.

결과

법원은 '채무자가 다른 금융기관들에 제공한 담보의 가액을 채무에서 공제하면 근저당권 설정 당시 채무초과 상태가 아니었다'고 판단하여 원고의 배당이의 청구를 기각하였습니다. 의뢰인은 배당표대로 배당금을 수령하였고, 소송비용액 확정 결정도 받았습니다.

시사점

사해행위 여부를 가르는 '채무초과'는 단순히 장부상 채무 총액이 아니라 담보관계를 반영하여 판단합니다. 상대방이 제시한 숫자를 그대로 받아들이지 않고 담보물별 가액을 하나하나 검증한 것이 승소의 결정적 요인이었습니다.

사건 개요

새마을금고는 차주에게 여신거래약정에 따라 대출을 실행하였는데, 차주가 원리금을 연체하여 채무조정 지원이 해제되고 기한이익이 상실되었습니다. 그런데 담보 부동산에 대하여 시공사가 주장한 유치권이 고등법원에서 인정되어 담보권 실행만으로는 채권 전액을 회수하기 어려운 상황이 되었습니다.

주요 쟁점

• 담보가치 하락에 따른 추가 책임재산 확보의 필요성(보전의 필요성)
• 청구채권(대출원금·약정이자·지연손해금)의 특정과 이자 계산
• 가압류 대상 부동산의 낙찰가율 등을 고려한 청구금액 설정
• 가압류 결정 이후 본안 소송 및 강제집행으로 이어지는 회수 로드맵 수립

수행 내용 및 전략

고등법원 판결 직후 의뢰인과 대응 방향을 논의하여, 본안 소송에 앞서 차주 소유의 다른 부동산(토지 및 지상 건물)에 대한 가압류를 먼저 확보하기로 하였습니다.

여신거래약정서, 기한이익 상실 예정통지서, 이자계산내역서, 담보물 탁상감정 내역, 해당 지역 낙찰가율 자료를 정리하여 청구금액 6억 원의 근거를 소명하였고, 법원의 보정명령과 담보제공명령에 신속히 대응하여 공탁보증보험증권을 제출하였습니다.

결과

법원은 차주 소유의 토지와 건물에 대하여 청구금액 6억 원의 부동산가압류 결정을 하였습니다. 의뢰인은 담보 부동산 외에 추가 책임재산을 확보하여 향후 본안 소송과 강제집행을 통한 채권 회수 가능성을 높였습니다.

시사점

담보권 실행에 차질이 생겼을 때 가장 먼저 할 일은 채무자의 다른 재산을 묶어 두는 것입니다. 판결 직후 며칠 안에 가압류 신청서를 접수하는 속도가 회수 가능 금액을 좌우합니다.